2014年房地产估价师《制度与政策》讲义:第十章六节

　　第六节 契税

　　一、纳税人

　　契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：

　　1)国有土地使用权出让;

　　2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;

　　3)房屋买卖;

　　4)房屋赠与;

　　5)房屋交换。

　　(2)下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

　　1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

　　2)以土地、房屋权属抵债;

　　3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

　　4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

　　二、课税对象

　　契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

　　三、计税依据

　　契税的计税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

　　房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。

　　四、税率

　　契税的税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　五、纳税环节和纳税期限

　　契税盼纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　六、减税、免税

　　有下列行为之一的，减征、免征契税：

　　(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;

　　(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;

　　(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;

　　(6)依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税;对个人购买90平方米以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减按l%税率征收契税。

　　七、有关具体规定

　　1.对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　2.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　3.企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。