2019税务师考试《涉税服务实务》备考简答题

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简答题

某市一家房地产开发公司，2018年发生业务如下：

(1)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。

(2)开发期间发生开发成本4000万元。

(3)发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(其中300万是向银行贷款产生的利息支出，100万是向其他企业借款产生的利息支出，无法按开发项目分摊)。

(4)9月份该写字楼竣工验收，10～12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得不含税收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款4000万元(不含增值税)。剩余的1/5公司转为固定资产自用。

(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的开发费用准予扣除的比例为10%，企业采用不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的方式计算利息支出，不动产适用一般计税方法。)

要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

<1> 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的取得土地使用权的金额。

<2> 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额。

<3> 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用。

<4> 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金及附加。

<5> 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的其他扣除项目。

<6> 计算公司应缴纳的土地增值税。

答案见第二页

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简答题答案

<1> 【正确答案】 可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)

<2> 【正确答案】 可以扣除的开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)

<3> 【正确答案】 可以扣除的开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)

<4> 【正确答案】 转让写字楼共应确认销售收入=12000+4000=16000(万元)可以扣除的税金及附加=(16000-3840)×10%×(7%+3%+2%)=145.92(万元)

<5> 【正确答案】 其他扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)

<6> 【正确答案】 扣除项目金额总计=3840+3200+704+145.92+1408=9297.92(万元)

增值额=16000-9297.92=6702.08(万元)

增值率=6702.08÷9297.92×100%=72.08%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。

销售写字楼应缴纳土地增值税=6702.08×40%-9297.92×5%=2215.94(万元)

【提示】房地产开发企业用开发的写字楼对外抵债，按视同销售处理。

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