2011年《税法二》辅导：土地使用增值税(7)

　　一、收入额的确定

　　纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

　　二、扣除项目及其金额

　　(一)新项目转让——房地产企业扣5项

　　1.取得土地使用权所支付的金额

　　取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：

　　(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;

　　(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;

　　(3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)

　　(1)土地征用及拆迁补偿费

　　(2)前期工程费(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安装工程费

　　(4)基础设施费

　　(5)公共配套设施费

　　(6)开发间接费用

　　取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本按照实际发生扣除。

　　3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　对于利息支出，分两种情况确定扣除：

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)

　　【例题】支付的地价款为200万元，开发成本为600万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即(200+600)×5%，利息按实际发生数扣除。

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

　　【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(200+600)×10%，超限额部分不得扣除。

　　房地产开发费用计算中还须注意两个问题：

　　第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;

　　第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　小结：

　　能认定利息的：利息+(1+2)×5%以内

　　(2)不能认定利息的：(1+2)×10%以

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