2011年《税法二》辅导：土地使用增值税(16)

　　三、特殊售房方式应纳税额的计算方法(了解)

　　例如：某专门从事房地产开发业务的企业，2008年以1500万元购得非耕地10,000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房。其中写字楼占地2,000平方米、商品房占地8,000平方米。商品房2009年建成，全部出售。

　　商品房负担的土地使用权价款=1500万元×(8000÷10,000)=1200万元

　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：

　　扣除项目金额=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积)

例题：

　　位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：

　　(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元;

　　(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;

　　(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);

　　(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。

　　(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)

　　要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

　　(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额;

　　(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额;

　　(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金;

　　(5)企业应缴纳的土地增值税;

　　(6)企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加;

　　(7)企业应缴纳的房产税。

　　答案：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×50%=2080(万元)

　　(2)应扣除的开发成本的金额=3000×50%=1500(万元)

　　(3)应扣除的开发费用的金额=(2080+1500)×10%=358(万元)

　　(4)应扣除的有关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(万元)

　　(5)扣除项目合计=2080+1500+358+360.75=4298.75(万元)

　　增值税率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.20%

　　应缴纳的土地增值税=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(万元)

　　(6)营业税、城市维护建设税和教育费附加=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=358.33(万元)

　　(7)应缴纳的房产税=15×12%=1.8(万元)

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