2012年税务代理实务 预习指导：第七章(28)

　　(七)销售不动产$lesson$

　　①销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

　　②以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让股权的，也不征营业税。

　　③外商投资企业和外国企业:

　　(1)处置债权重置资产，不征收营业税;

　　(2)处置股权重置资产(包括债转股方式处置)所取得的收入，不征营业税;

　　(3)处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。

　　④单位或者个人将不动产无偿赠与他人的行为视为销售不动产。(个人也征税，但是有例外)

　　⑤纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。

　　⑥自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(新法规)

　　⑦单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　⑧单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　⑨房地产开发公司销售商品房时，代当地政府及有关部门收取的资金或费用，如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。

　　(八)文化体育业

　　①有线电视台收取的广告的播映属于“服务业一广告业”征税范围。

　　②广播电视有线数字付费频道业务按“文化体育业”税目中的“播映”子目征收营业税。

　　③出租文化场所属于“服务业一租赁业”征税范围。

　　④以租赁方式为体育比赛提供场所的业务，属于“服务业--租赁业”征税范围。

　　(九)娱乐业

　　①娱乐业以向顾客收取的各项费用为营业额，包括门票费、台位费、点歌费、烟酒饮料收费及其它收费，注意自产的啤酒要征消费税。

　　②会员费、席位费和资格保证金纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些款项凭据的当天。

　　(十)其他知识点补充

　　(1)扣缴义务人的规定

　　境外单位或个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人;没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。

　　(2)对纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权依据以下原则确定营业额:

　　① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

　　②按其他纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

　　③按下列公式核定计税价格:

　　上述公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市地方税务局确定。

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