2012年税务代理实务 预习指导：第九章(4)

　　二. 土地增值税纳税申报操作规范与申报表的填制$lesson$

　　(一)土地增值税纳税申报操作规范(了解)

　　(二)代理编制土地增值税纳税申报表的方法(熟悉)

　　1.土地增值税纳税申报表(一)――适用于从事房地产开发的土地增值税纳税人

　　包括转让已完成开发的房地产取得转让收入，或预售正在开发的房地产并取得预售收入的情况。

　　对同时转让两个或两个以上计税单位的房地产开发企业，应按每一基本计税单位填报一份申报表的原则操作。如果房地产开发企业同时兼有免税和征税项目单位，也应分别填报。

　　注意：

　　(1)“房地产开发费用”两种填写方式

　　①利息支出符合税法规定

　　第14行“利息支出”据实填写

　　第15行“其他房地产开发费用”填写：(土地使用权所支付的价款+房地产开发成本)×5%

　　②利息支出不符合单独计算列支规定

　　第14行“利息支出”填写：0

　　第15行“其他房地产开发费用”填写：(土地使用权所支付的价款+房地产开发成本)×10%

　　(2)“与转让房地产有关的税金”，按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加三项合计数填写。

　　(3)“财政部规定的其他扣除项目”，填写按税法规定可根据取得土地使用权时支付的价款和房地产开发成本之和加计20%的扣除。

　　(4)“适用税率”，本栏按土地增值税所适用的最高一级税率填写。如果属于免税项目，税率应为零。

　　2.土地增值税纳税申报表(二)――适用于非从事房地产开发的土地增值税纳税人

　　注意：

　　(1)“旧房及建筑物的评估价格”是按重置成本法并经主管税务机关确认的评估旧房及建筑物价格。

　　(2)“与转让房地产有关的税金”，除营业税、城市维护建设税和教育费附加外，还包括与转让房地产有关的印花税。

　　【补充知识点】

　　土地增值税纳税申报应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理。

　　(1)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　(2)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　土地增值税的清算问题

　　符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　③直接转让土地使用权的。

　　符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　④省税务机关规定的其他情况。

　　【例题?单选题】(2007年)

　　从事房地产开发的纳税人适用的土地增值税申报表中“与转让房地产有关的税金”一栏填报时应( )。

　　A.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加三个合计数填报

　　B.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和房地产开发期间缴纳的土地使用税合计数填报

　　C.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和与转让房地产有关的印花税的合计数填报

　　D.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和取得土地使用权缴纳的契税的合计数填报

　　【答案】A

　　【解析】从事房地产开发的纳税人适用的土地增值税申报表中“与转让房地产有关的税金”是按，转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加,印花税已经在管理费用中扣除;耕地占用税已进开发成本,契税已进土地的购置成本;非从事房地产开发的纳税人“与转让房地产有关的税金”除在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加外，还包括与转让房地产有关的印花税。

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