2012年税务代理实务 预习指导：第九章(5)

　　【例题?简答题】(2007年)$lesson$

　　甲企业属于粮食购销企业，由于城镇规划，拆迁原仓库后，有近两亩的空地，办理有关手续后，甲企业决定与建筑商乙企业联合开发，甲企业出土地，建筑商乙企业出资金，建成后的房产50%归甲企业，50%归建筑商乙企业。甲企业所得的50%的房产准备全部出售。

　　要求：上述业务除按规定缴纳企业所得税外甲企业还应缴纳哪些税费?并简述理由。

　　【答案】除按规定缴纳企业所得税外，甲企业在将土地投入开发时，对乙企业应得房产所占用的一亩土地应缴纳“转让土地使用权”的营业税、城建税及教育费附加。甲企业对分得的房产对外出售时，对房产转让合同应按产权转移书据缴纳印花税，并缴纳“销售不动产”的营业税、城建税及教育费附加、土地增值税。

　　【例题?简答题】(2008年，7分)

　　某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为l000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米;方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。

　　问题：

　　(1)分别计算各方案该公司应纳土地增值税。

　　(2)比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。

　　【正确答案】

　　各方案该公司应纳土地增值税

　　方案一：

　　计算扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额：2000万元

　　(2)房地产开发成本：8800万元

　　(3)房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)

　　(4)税金：

　　销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)

　　营业税=18200×5%=910(万元)

　　城建税及教育费附加=910×(7%+3%)=91(万元)

　　印花税=18200×0.05%=9.1(万元)

　　土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元)

　　(5)加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)

　　扣除项目金额合计

　　=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元)

　　增值额=18200-15041=3159(万元)

　　增值率=3159÷15041=21%<50%，适用税率30%。

　　土地增值税税额=3159×30%=947.7(万元)

　　方案二：

　　计算扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额：2000万元

　　(2)房地产开发成本：8800万元

　　(3)房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)

　　(4)与转让房地产有关的税金：

　　销售收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元)

　　营业税=17999.8×5%=899.99(万元)

　　城建税及教育费附加=899.99×(7%+3%)=90(万元)

　　印花税=17999.8×0.05%=9(万元)

　　土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99(万元)

　　(5)加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)

　　扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(万元)

　　增值额=17999.8-15029.99=2969.81(万元)

　　增值率=2969.81÷15029.99=19.76%

　　根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不交土地增值税。

　　比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。

　　(1)方案一所得税前利润=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(万元)

　　方案二所得税前利润=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(万元)

　　方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。

　　(2)两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61(万元)

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