公路造价师辅导资料：与工程项有关的税收与保险(2)

　　1.房产税

　　纳税人

　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

　　(1)产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　(2)产权出典的，由承典人纳税

　　(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房管人或者使用人纳税。

　　(4)无租使用其他单位房产的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　(5)外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

　　纳税对象

　　房产税的纳税是房产。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;

　　计税依据和税率

　　(1)从价计征。计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，税率为1。2%。

　　房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊问题：

　　1)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待，按房产余值为计税依据计征房产税;

　　①以房产联营投资，共担经营风险的，

　　②以房产联营投资不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，

　　因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

　　2)融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，当地税务机关根据实际情况确定

　　3)新建房屋空调设备价值计入房产原值的，并入房产税计税依据计征房产税。

　　(2)从租计征。计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

　　2.土地增值税

　　纳税人

　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、一中外籍个人等

　　纳税对象

　　土地增值税的纳税对象：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

　　(1)转让的土地使用权是否国家所有。

　　(2)土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

　　(3)转让房地产是否取得收入。

　　计税依据和税率

　　计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

　　税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列项目：

　　1)取得土地使用权支付的金额

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际

　　支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金。

　　②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

　　2)房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　3)房地产开发费用;

　　4)与转让房地产有关的税金;

　　5)其他扣除项目;

　　6)旧房及建筑物的评估价格。

　　土地增值税实行四级超率累进税率。具体税率见下表。

　　土地增值税税率表

　　应纳税额

　　土地增值税应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除

　　土地增值额=转让收入一扣除项目金额

　　例题某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除项目金额为250万元，试计算此次转让房地产应墩纳的土地增值解：应纳土地增值税

　　(1)计算增值额：1000一250=750(万元)

　　(2)计算增值额与扣除项750/250=3(倍)

　　(3)计算每级距的土地增值额：

　　税率为30%部分的土地增值额：250 ×50%=125(万元)

　　税率为40%部分的土地增值额：250 ×100%-250 ×50%=125(万元)

　　税率为50%部分的土地增值额：250 ×200%一250X100%=250(万元)

　　税率为60%部分的土地增值额：750一250 ×200%=250(万元)

　　(4)计算应纳土地增值税税额：

　　125 ×30%+125 ×40%+250 ×50%+250×60%=362.5(万元)

　　本题中增值额占扣除项目比例为200%以上，税率为60%，速算扣除系数为0.35，采用速算扣除法计算如下：应纳税额=750×60%-250×0.35=362.5(万元)

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