2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法8

　　第三章 物业管理的基本制度$lesson$

　　★★★条例确立了七项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招标投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度

　　一、业主大会制度：条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。

　　★业主：房屋的所有权人为业主。现实物业管理中具备业主身份的三种人：房屋所有权证书持有人;房屋共有权证书持有人;待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

　　★★业主在物业管理活动中的权利：

　　1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　4.参加业主大会会议，行使投票权;

　　5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　6.监督业主委员会的工作;

　　7.监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　9.监督物业共有部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　10.法律、法规规定的其他权利。

　　★★业主的义务：

　　1.遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　2.遵守物业物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　5.按时交纳物业服务费用;

　　6.法律、法规规定的其他义务。

　　★业主大会：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。

　　★成立业主大会的限制与选择：

　　1.一个物业物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会;

　　2.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责;

　　3.条例规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。

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