2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法9

　　★★业主大会筹备：$lesson$

　　(1)成立业主大会筹备组(在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处指导下，由建设单位、业主代表组成)

　　(2)业主筹备组的工作内容：确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;参照政府主管部门制定的示范文本、拟定《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案;确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;确定业主委员会侯选人产生办法及名单;做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　(3)筹备业主大会的工作要求：业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;公告《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告;确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准;业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

　　★★业主大会的成立：

　　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织召开首次业主大会会议。主要内容：报告业主大会的筹备工作情况;宣读业主名册和首次业主大会会议上的投票权数;宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果;投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;宣读业主委员会委员侯选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。

　　★★业主大会的职责：

　　制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、继筹方案，并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　★★★业主大会活动规则：

　　1.业主大会会议：定期会议和临时会议，都由业主委员会组织召开。

　　临时会议召开的条件：20%以上业主提议召开业主大会临时会议;发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主委员会应当在召开业主大会会议15日前在物业管理区域内公告。

　　2.业主代理人和业主代表人：业主只能委托代理人代理事项、不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选;业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见;业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。

　　3.业主大会决定事项的表决效力：一般决定，实行简单多数表决原则，经与会业主所持投票权1/2以上通过;重大事项实行特别多数表决原则，经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会不符合上述两项规则的表决事项，均属无效。

　　★业主委员会。条例明确定位为业主大会的执行机构

　　★★业主委员会的职责：

　　1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。除首次业主大会会议处，业主委员会是业主大会会议的法定召集人，定期会议和临时会议均由业主委员会筹备和召开。

　　2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

　　3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

　　4.监督业主公约的实施。

　　5.业主大会赋予的其他职责。

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