2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法12

　　三、前期物业管理招投标制度条例规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理的招投标属于服务项目的采购与提供。$lesson$

　　★★前期物业管理招标投标：指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。

　　★★前期物业管理招标投标的意义：(1)。建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较。(2)。有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为;(3)。有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

　　★★前期物业管理招标投标的原则：公开、公平、公正和诚实信用。

　　★★前期物业管理招标投标的强制性规定：住宅物业的建设单位，应当以招投标方式选聘物业管理企业;对于规模较小的住宅物业、投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业;应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行;应当选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　★前期物业管理招标原则：1。不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人;2。为各对潜在投标人实行歧视待遇;3。不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目不符的资格要求。

　　★前期物业管理招标形式：公开招标和邀请招标。

　　★★前期物业管理招标文件内容：1。招标人及招标项目简介;2。物业管理服务内容及要求;3。对投标人及投标书的要求;4。评标标准和评标方法;5。招标活动方案;6。物业服务合同的签订说明;7。其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　★★招标项目备案：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

　　★★招标程序规则：(1)。招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止，最少不得少于20日;(2)。招标人对己发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人;(3)。招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料;(4)。通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　★★物业管理项目投标规则

　　(一)投标要求与投标文件。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。投标文件应当包括以下内容：投标函;投标报价;物业管理方案;招标文件要求提供的其他材料。

　　(二)投标禁止行为：投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标;投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益;投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　★评标委员会：评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和评标老师共同组成，成员为5人以上单数，基中招标人代表以外的物业管理方面老师不得少于成员总数的三分之二。

　　★评标规则：可以用书面形式、评标活动应当在保密的情况下进行。

　　★中标：招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人;招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人;招标人应当自确定中标人之日起15日内向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案;招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。

　　★违反前期物业管理招标投标规定的法律责任：条例规定，住宅物业的建设单位未通过招标投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

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