2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法13

　　四、物业承接查验制度 条例规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接查验手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。$lesson$$lesson$

　　★★★物业承接查验制度的意义：(1)有利于明确各方责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，具有重要的保障作用;(2)可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义;(3)可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。在新老物业管理企业交接时有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。

　　★物业承接查验的内容：物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业管理企业的，应当在首位业主入住之前与物业管理企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案;业主委员会选聘物业管理企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业管理企业共同进行物业承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。

　　(一)物业管理资料移交：1.竣工验收资料;2.技术资料;3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;4.物业管理所必需的其他资料。

　　(二)物业现场验收

　　1.物业共用部位共用设施设备验收：(1)对给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件，支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅;(2)检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准;(3)消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书;(4)空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证;(5)检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。

　　2.物业管理区域环境验收：(1)检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通;(2)临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整;(3)物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站;(4)停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施;(5)绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。

　　★物业的保修责任：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

　　虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。

　　说明：两书(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》)主要针对物业自用部位与自用设施设备，而物业共用部位与共用设施设备范围较广，其中一些保修范围和保修期限尚无规定，需要物业管理企业与建设单位在前期物业服务合同中明确约定。

　　五、物业管理企业资质管理制度 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期(四种资质三个等级)。

　　★物业管理企业资质管理是条例设定的行政许可，之所以对物业管理企业实行资质管理制度，是基于以下几方面的考虑：1。针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关;2。针对物业管理企业的服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度;3。针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。

　　★★★物业管理企业的资质等级