2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法15

　　七、住宅专项维修资金制度 专项维修资金制度对保障住房的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，起着重要的作用。$lesson$

　　★住宅专项维修资金：是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　★住宅共用部位、共用设施设备主要包括：住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备;单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备;单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备。

　　★★★住宅专项维修资金的交存方式

　　1.商品房专项维修资金：

　　(1)商品住宅的专项维修资金由业主交存，属于业主所有;

　　(2)业主应当在办理住宅权属登记手续前，将首次住宅专项维修资金交至代收代管单位;

　　(3)业主首次交存住宅专项维修资金的标准以当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%;

　　(4)业主首次交存的住宅专项维修资金由直辖市、市、县人民政府建设主管部门或其委托的单位代收代管;

　　(5)成立业主大会的，业主大会可以依法变更业主交存住宅专项维修资金的代收代管单位;业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起30日内，将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关帐目一并移交;

　　(6)业主交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总帐，按幢设明细，核算到户;

　　(7)业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30%的，业主应当及时结交;

　　(8)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　2.出售公有住宅维修资金

　　(1)出售公有住宅的维修资金，由业主和售房单位共同交存。其中，业主交存的部分属于业主所有，公有住房售房单位从售房款中提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有;

　　(2)业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2%;售房单位交存的住宅专项维修资金，按照多层住宅售房款的20%，高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取;

　　(3)公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应提取的住宅专项维修资金交予代收代管单位;

　　(4)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，按照售房单位的财务隶属关系，由同级财政部门或其委托的单位代收代管。

　　(5)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按售房单位设帐，按幢核算。

　　★★住宅专项维修资金的使用

　　1.一般性规定

　　(1)住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用;

　　(2)开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。

　　(3)代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债;但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保作为;

　　(4)住宅专项维修资金存储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

　　2.不得从住宅专项维修资金中列支的项目：

　　(1)依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　(2)依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费和;

　　(3)人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(4)根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用。

　　3.住宅专项维修资金使用计划实施必须具备的条件：

　　(1)全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经业主大会通过后实施;未成立业主大会的，经全体业主2/3以上通过后实施;

　　(2)部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主1/2以上通过后实施;

　　(3)资金使用计划涉及动用公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金的，还应当经财政部门审核后，方可实施。

　　4.使用住宅专项维修资金的应急程序：

　　(1)实施物业管理的，由物业管理企业预先垫付有关费用，再按照规定使用程序审核确定后从住宅专项维修资金中列支;

　　(2)未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位预先垫付有关费用，再按照规定使用程序审核后从住宅专项维修资金中列支;

　　(3)未实施物业管理也没有房屋管理单位的，由有关业主提出使用申请，经建设主管部门审核后先从维修资金中支付，再按照规定程序审核后从住宅专项资金中列支。

　　★★住宅专项维修资金的监管

　　1.代收代管单位的义务

　　(1)代收代管单位在房屋灭失后，应当按照以下规定返还住宅专项维修资金：该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金返还业主;公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，由同级政府统筹管理。

　　(2)住宅专项维修资金代收代管单位，应当接受业主咨询、查询，并定期向业主公布住宅专项维修资金交存、使用和增值收益等情况;

　　(3)住宅专项维修资金代收代管单位应当依法接受审计部门的审计监督。

　　2.财政部门的监管职责

　　(1)住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定;

　　(2)财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理的会计核算制度执行情况的监督;

　　(3)住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国务院以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

　　3.相关主体的法律责任

　　(1)交存主体的法律责任：○1住房购买人未按本办法规定交存首次住宅专项维修资金的，由建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的，不予发放房屋所有权证; ○2公有住房售房单位未按本办法规定交存住宅专项维修基金的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处3万元以下的罚款;○3开发建设单位或者公有住房单位拒不承担尚未售出商品住房或者公有住房的维修、更新和改造费用，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处3万元以下的罚款。

　　(2)代收代管单位的法律责任：○1代收代管单位未按规定依法移交住宅专项维修资金余额和帐目的，由建设主管部门责令改正，予以警告，并可处以3万元以下罚款;○2住宅专项维修资金代收代管单位未按规定定期向业主公布住宅专项专项维修资金的交存、使用和增值收益等情况的，由建设主管部门，财政部门责令改正，给予警告，并可处以3万元以下罚款。

　　(3)挪用住宅专项维修资金的法律责任：○1代收代管单位挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任;○2物业管理企业挪用住宅专项维修资金、情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书;○3建设主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上级建设主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

更多内容访问>> 物业管理师考试频道    物业管理师课程试听     物业管理师考试论坛

?2012年全国注册物业管理师考试时间9月15日、16日
?2012年注册物业管理师考试网上远程辅导招生简章！
?环球网校2010年物业管理师考试辅导通过率96.73%