2013年高级经济师考试资料辅导:物权变动

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　　物权变动

　　(一)不动产的物权变动

　　1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。

　　2.法律另有规定的除外。法定情形主要有：

　　(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　(2)一些他物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件。这些情形具体包括：

　　①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权不以登记为生效要件。

　　3.非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件。

　　(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。

　　(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

　　【举例】王某如果经批准建造一栋房屋，根据《物权法》的规定，王某从房屋建成之日享有房屋的所有权。但如将房屋出卖，则仍应办理登记，否则所有权不转移。

　　4.不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是;

　　(1)登记地点。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　(2)登记簿与权属证书。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书。

　　【注意】不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　(3)更正登记与异议登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。法律为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起十五日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。

　　(4)预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　(5)不动产买卖合同与登记。与当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　【举例】甲与乙签订一房屋买卖合同，双方对合同的内容达成了协议并签订了书面合同，但双方未将合同向有关部门登记。该房屋买卖合同是否有效?

　　【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力，只是物权没有发生转移。(6)登记机构禁止作为的行为。

　　(二)动产的物权变动

　　1.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

　　【解释】根据这条规定，动产物权的变动以交付为标准，故当事人虽然就动产所有权移转达成协议，但在未交付标的物以前，所有权并不发生移转。

　　法律另有规定的除外情形，主要是指动产抵押权的设立等情形。

　　2.船舶、航空器和机动车等贵重动产的物权变动采取登记对抗主义。因此船舶、航空器和机动车等贵重动产以交付为物权变动的要件，但登记具有对抗效力，如果当事人交付后没有办理登记，虽然取得了该贵重动产的物权，只是该物权不能对抗善意第三人。

　　3.交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。交付通常指现实交付，即直接占有的移转。但以下几种交付方式，也可以发生与现实交付同样的法律效果：】(1)简易交付

　　简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于动产物权变动的合意生效的同时，标的物的交付完成，受让人取得直接占有。

　　(2)指示交付

　　指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。

　　(3)占有改定

　　占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。这样在双方达成物权让与合意时，视为已经交付。

　　【例如】甲将其所有的某本图书卖给乙，按照一般原则，必须当甲将其所有的书现实交付与乙，才能发生所有权的移转。但甲希望将该图书阅读完毕，遂与乙协商要求借用，乙表示同意。这样乙仅仅取得一个间接占有，但交付在法律上已经完成。

　　占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此占有改定在几种观念交付中公示效果最弱。

　　(三)所有权取得的特别规则

　　《物权法》就所有权取得的特别规则作了规定，主要涉及所有权的原始取得制度。原始取得是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。《物权法》规定的取得方式有：

　　1、善意取得

　　所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权或其他物权的法律制度。法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。

　　2、善意取得必须具备以下要件：

　　⑴受让人受让财产时主观上为善意。受让人善意，是指受让人相信财产的让与人不是无处分权人。受让人的善意是推定的，由真正的权利人就受让人的恶意承担举证责任。受让人在让与后是否为善意，不影响受让人取得所有权。

　　⑵以合理的价格有偿受让。无偿方式取得财产的，没有善意取得制度的适用。

　　⑶转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果双方当事人仅仅达成合意，没有物权变动的公示行为，当事人之间只有债的法律关系，没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。

　　3、根据《物权法》的规定，善意取得应当注意以下几点：

　　⑴除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度。当然不动产的善意取得以登记为要件。

　　⑵遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物由于所有权人可以基于所有权要求返还标的物，因此原则上不适用善意取得制度，但是在特定情形下，即所有权人超过两年期间仍没有主张原物返还请求权的，有善意取得制度的适用。赃物不适用善意取得制度。

　　⑶善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以适用善意取得制度。

　　2、拾得遗失物

　　(1)拾得人与权利人之间法律关系的处理规则是：

　　①拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

　　②拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。

　　③有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取;不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。

　　④拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

　　⑤拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

　　(2)如果遗失物通过转让为拾得人以外的第三人占有时，权利人可以主张以下权利：

　　①权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。

　　②如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

　　拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规则。