2014经济师《中级房地产》临考冲刺试卷3(案例分析)

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2014经济师《中级房地产》临考冲刺试卷3汇总

   2014经济师《中级房地产》临考冲刺试卷，供考生参考练习。

　　三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　根据以下材料，回答题：

　　某房地产公司欲投资两个彼此独立、投资寿命期为一年的项目，其投资额和净收益见下表。各项目的投资方案是互斥的，该公司拥有的资金数额为5000万元，要求的基准收益率为12%。

　　单位：万元

　　投资方案 初期投资 净收益

　　甲1 5000 550

　　甲2 4000 530

　　甲3 3000 350

　　甲4 1000 150

　　乙1 4000 520

　　乙2 3000 350

　　乙3 2000 270

　　乙4 1000 130

　　81上表中，这两个项目的无资格方案共有(　)个。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　参考答案：C

　　参考解析:

　　基准收益率的概念。

　　82该房地产公司应选择(　)方案。

　　A.甲4和乙1

　　B.甲2和乙1

　　C.甲1和乙4

　　D.甲1和乙3

　　参考答案：A

　　参考解析:

　　净现值比较法的计算。

　　83如果该房地产公司能以年利率13%贷款3000万元，则可选择(　)方案。

　　A.甲4和乙4

　　B.甲4和乙1

　　C.甲4和乙2

　　D.甲2和乙1

　　参考答案：D

　　参考解析:

　　净现值比较法的计算。

　　84如果该房地产公司以年利率13%贷款3000万元，在选择了甲2和乙l方案后，每年的净收益是(　)万元。

　　A.1000

　　B.1050

　　C.1100

　　D.950

　　参考答案：B

　　参考解析:

　　直接计算题。甲2和乙1方案每年的净收益=530+520=1050万元。

　　根据以下材料，回答题：

　　北馨花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息，邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加招投标，经过法定的招标程序，投标程序，浩达物业管理公司胜出中标。

　　85本案中进行的物业管理招标形式为(　)。

　　A.邀请招标

　　B.公开招标

　　C.协议招标

　　D.唱标

　　参考答案：B

　　参考解析:

　　通过电视传媒发布招标信息，邀请不特定的投标主体，属于公开招标。

　　86 聘用浩达物业管理公司的决定必须由(　)作出。

　　A.北馨花园住宅小区的业主委员会

　　B.北馨花园住宅小区的业主大会

　　C.城建房地产开发公司

　　D.北馨花园住宅小区所在区域的街道办事处

　　参考答案：B

　　参考解析:

　　选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定的事项，应该在业主大会上决定。

　　87 本案中的物业管理招标书中应包括的内容有(　)。

　　A.物业项目基本情况

　　B.物业管理范围与内容、对投标书的要求

　　C.评标标准与评标办法

　　D.招标人自身的财务状况

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析:

　　招标中无需透露招标人自身的财务状况。

　　88 北馨花园住宅小区业主委员会与浩达物业管理公司签订的合同属于(　)。

　　A.临时性物业服务合同

　　B.前期物业服务合同

　　C.物业服务合同

　　D.法定物业服务合同

　　参考答案：C

　　参考解析:

　　由业主委员会和物业服务公司签订的合同称为物业服务合同，区别于建设单位(开发商)与物业服务公司签订的前期物业服务合同。

　　根据以下材料，回答题

　　张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为20年。根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。

　　89该投资方案类型为(　)。

　　A.互斥方案

　　B.独立方案

　　C.现金流相关方案

　　D.互补方案

　　参考答案：B

　　参考解析:

　　独立方案的概念。

　　90 该投资方案的财务净现值为(　)万元。

　　A.79

　　B.99

　　C.200

　　D.500

　　参考答案：A

　　参考解析:

　　财务净现值的计算。

　　91 若编制该投资方案的现金流量表，则其现金流出项为(　)。

　　A.经营成本

　　B.还本付息

　　C.置业投资

　　D.经营税金

　　参考答案：C

　　参考解析:

　　现金流量的概念。

　　92 该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为(　)。

　　A.通货膨胀风险

　　B.变现风险

　　C.收益现金流风险

　　D.市场供求风险

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析:

　　房地产投资风险的类型。

　　根据以下材料，回答题

　　评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

　　93评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有(　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.假设开发法

　　D.基准地价修正法

　　参考答案：B

　　参考解析:

　　收益法的概念。

　　94 该酒店式公寓建成后的年净收益为(　)元/平方米。

　　A.300

　　B.360

　　C.540

　　D.600

　　参考答案：A

　　参考解析:

　　收益法的计算。

　　95 已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为(　)元/平方米。

　　A.3000

　　B.3533

　　C.3577

　　D.3750

　　参考答案：B

　　参考解析:

　　收益法的计算。

　　96 该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为(　)年。

　　A.37

　　B.38

　　C.39

　　D.40

　　参考答案：A

　　参考解析:

　　建设用地使用权出让的特征。

　　根据以下材料，回答题：

　　某房地产开发企业获得 1000万元贷款，年利率为 10% ，偿还期为 5年。试就下列各种还款方式，分别计算 5年的还款总额。

　　97若每年年末还款本金 200万元及所欠的利息，则5年共计还款总额为(　)万元。

　　A.1000

　　B.1100

　　C.1200

　　D.1300

　　参考答案：D

　　参考解析:

　　第一年偿还利息1000×10%=100(万元);第二年偿还利息800×10%=80(万元);第三年偿还利息600×10%=60(万元);第四年偿还利息400×10%=40(万元);第五年偿还利息200×10%=20(万元)。5年共计还款总额为1000+100+80+60+40+20=1300(万元)。

　　98 若每年年末只偿还所欠的利息，其本金在第五年末一次还清，则 5年共计还款总额为 (　)万元。

　　A.1300

　　B.1400

　　C.1500

　　D.1600

　　参考答案：C

　　参考解析:

　　1000万的贷款，每年利息为1000×10%=100(万元)，因此5年共计还款总额为1500万元。

　　99 若每年年末等额偿还本金和利息，则5年共计还款总额为(　)万元。

　　A.1200

　　B.1300

　　C.1319

　　D.1400

　　参考答案：C

　　参考解析:

　　A=P/(P/A，10%，5)=1000/3.7908=263.8(万元)，因此5年共计还款总额为263.8×5=1319(万元)。

　　100 试评价上述各种还款方式，仅从5年共计还款总额的角度考虑，应选择的还款方式为(　)。

　　A.选 1

　　B.选 2

　　C.选 3

　　D.选 4

　　参考答案：A,C

　　参考解析:

　　由于第1种和第3种还款方式的利息最低，因此选项AC正确。

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