2014年理财规划师专业能力三级复习：购房财务规划的基本方法

　　热门辅导班型：独家理财规划师一级考试辅导 25岁即可申报

　　购房财务规划的基本方法

　　1. 计算房屋单价

　　s 第一，可负担首付款。

　　可负担首付款 = 目前净资产在未来购房时的终值 + 以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值 × 年收入中可负担首付比例的上限。

　　s 第二，可负担房贷。

　　可负担房贷 = 以未来购房时年收入为年金的年金现值 × 年收入中可负担贷款的比率上限。

　　s 第三，可负担房屋总价。

　　可负担房屋总价 = 可负担首付款 + 可负担房贷

　　s 第四，可负担房屋单价。

　　可负担房屋单价 = 可负担房屋总价 ÷ 需求的面积(需要多少平方米)

　　【例子】王先生预计今年年底收入为10万元，以后每年有望增加3%，每年的储蓄比率是40%。目前有存款2万元，打算5年后买房。假设王先生的投资报酬率是10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息的方式还款，假设房贷的利率是6%。

　　那么，王先生可负担首付款是多少?可负担房贷是多少?可负担房屋总价是多少?

　　我们根据第一个公式计算可负担首付款，因此，可以负担的首付款为29万元。

　　未来购房时(第六年)年收入中可负担贷款的部分 = 112 511 × (1 + 10%) × 40% = 49522元。

　　贷款利率为6%，贷款时间为20年，每年房贷偿还是上面算得的49522，由此算出这笔资金的现值是568013，即可负担的贷款部分是56.8万元。

　　得到了可负担贷款额度之后，那么可负担房屋的总价就很容易计算了，根据第三条公式，可负担房屋总价 = 可负担首付款 + 可负担房贷 = 29 + 56.8 = 85.8 万元。

　　我们也可以算出房屋总价的贷款比率，那就是

　　房屋贷款额占房屋总价的比率 = 56.8 ÷ 85.8 × 100% = 66.2%。

　　假设王先生计划购买100平方米的房子，那么可负担的房屋单价就是

　　可负担房屋单价 = 858 000 ÷ 100 = 8580 元/平方米

　　2.计算每月需要负担的费用。

　　欲购买的房屋总价 = 房屋单价×需求面积

　　需要支付的首期部分 = 欲购买房屋总价 × (1 ? 按揭贷款成数比率)

　　需要支付的贷款部分 = 欲购买房屋总价 × 按揭贷款成数比率

　　每月摊还的贷款本息费用 = 需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值

　　【例子】张先生欲购买100平方米的房子，若房屋价格是3000~6000元/平方米，则购买100平方米的房子所需要的费用就是30万~60万元。假设按7成按揭，贷款期限为20年，年贷款利率是6%，以等额本息方式进行还款。

　　这时，假设想要购买总价为30万元的房子，那么为了计算每月的房贷支出，先要算出需要支付的贷款，即

　　需要支付的贷款数额 = 30 × 70% = 21 万元。

　　然后，根据年金计算的方法，把这21万元当作年金的现值，年金持续的时间是20年，也就是20×12 = 240个月，年金的月利率是6%÷12 = 0.5%，那么就可以算出每月支付的贷款是1505元。

　　贷款购房的时候房价最好控制在年收入的6倍以下，贷款期限在8~15年之间。

　　编辑推荐：

　　2014年理财规划师二级理论知识练习题汇总

　　2014年下半年理财规划师准考证打印|2014下半年各地报名时间

　　理财规划师各级别历年真题大汇总|免费在线模考|理财规划师频道|交流论坛