2014物业管理师考点:收益性物业估价的基本方法

　　收益性物业估价的基本方法

　　1、 物业估价产生了三大基本方法：市场法、成本法、收益法

　　一般要同时采用两种以上的方法

　　2、 市场法(市场比较法、比较法)：指是将估价对象与在估价时点

　　的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

　　3、 市场法适用的对象是具有交易性的物业：如开发用地、普通商

　　品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房。

　　4、 很少发生交易的物业：如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教

　　堂、寺庙

　　5、 市场法估价4步骤：搜集交易实例―选取可比实例―对可比实例

　　成交价格进行处理―求取比准价格。

　　6、 成本法：指现分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和

　　折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

　　7、 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设

　　的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用公益的物业。

　　8、 成本法估价4步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润

　　等资料―测算重新构建价格―测算折旧―求取积算价格。

　　9、 投资利息：与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发

　　成本和管理费用的利息，无论来源是借贷资金还是自由资金都应计算利息。

　　10、成本法的计算公式：物业价格=重新构建价格―折旧

　　11、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧

　　1)物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。

　　2)功能折旧：建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

　　3)经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

　　12、收益法(收益资本法、收益还原法)：指预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。(收益法分为直接资本化法和报酬资本化法)

　　13、收益法以预期原理为基础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用

　　14、收益法4步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料―预测估价对象的未来收益(如净收益)―求取报酬率或资本化率―选用适宜的收益法公式计算出收益价格

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