2015物业管理师考试综合能力:建筑物区分所有权

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　　建筑物区分所有权

　　产生背景：

　　在一幢公寓里，同一楼面相邻而居的业主甲和业主乙房屋之间的共有承重墙体是属甲和乙两位业主所有?还是属该公寓所有的业主共同拥有?如果业主甲在装修中毁损了这堵墙，不仅侵害业主乙的权益，而且对该层楼以上甚至整幢大楼所有业主的房屋安全都造成侵害，那么，业主乙以外的其他业主是否有权对该墙体主张权利?在这种情况下，就需要对建筑物的不同部分根据不同情况进行所有权方面的区分，建筑物区分所有权问题由此而产生。

　　1.概念和特征

　　建筑物区分所有权――指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(2010年单选题)其特征有：

　　(1)内容构成的复合性;由三部分组成，有别于普通的房屋所有权。

　　(2)权利处分的一体性;建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。

　　(3)标的物是特定的空间，而非实体。

　　(4)是人与物的关系和人与人的关系的结合。

　　2.业主的专有权

　　专有权――指业主就其专有部分所享有的所有权。所谓专有部分，是指在建筑物中具有构造和使用上的独立性的部分，它是构成建筑物区分所有权的基础。一般认为此种专有权在性质上属于空间权。

　　区分所有建筑物的专有部分属于不动产，其权利变更适用于不动产的规定。(1)该专有部分在法律规定的范围内可以由业主自由使用、收益和处分，并得排除他人干涉，(2)但是业主对专有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者违反业主共同利益。(3)专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。

　　3.业主的共有权

　　共有权――指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定时，每个人的共用部分应依业主专有部分所占的比例定之。

　　(1)建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。(2)会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　4.土地使用权

　　一幢建筑物所占用范围内的土地使用权应由业主按份共有，个人的份额依其专有部分的面积在整幢建筑物中所占的比例来确定。在土地使用权和专有部分的关系上实行连动主义，即只能一起处分，不得分离。

　　5.成员权

　　――指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务的总和。

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