2016年房地产估价师《理论与方法》房地产实物状况描述考点

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　　房地产实物状况描述知识点是206年房地产估计师考试高频考点，现整理如下：

　　房地产实物状况描述：

　　对房地产实物状况的描述，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分，分别说明各部分的状况。

　　(一)土地实物状况描述

　　对土地实物状况的描述，主要说明下列方面;

　　(1)土地面积：通常以平方米(㎡)为单位，面积较大的土地通常以公顷(h㎡)为单位。对于房地产开发用地，通常要说明项目规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。

　　(2)土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。

　　(3)地形：说明是平地还是坡地等。

　　(4)地势：说明该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。

　　(5)土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。

　　(6)地基(地质)：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，有无不良地质现象(如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。

　　(7)土地条件(土地开发程度)：说明周围基础设施完备程度和场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等。

　　(8)其他。例如，临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明其排水和灌溉等。

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　　(二)建筑物实物状况描述

　　对建筑物实物状况的描述，主要说明下列方面：

　　(1)建筑规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。仓库一般要说明其体积。此外，旅馆通常还要说明客房数或床位数以及不同标准的客房或床位数，餐馆还要说明可同时容纳用餐人数或者座位数、餐桌数，停车场还要说明车位数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数。

　　(2)层数和高度：说明建筑物的总层数(其中地上层数和地下层数)和总高度。建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分的：1～3层为低层住宅;4～6层为多层住宅;7～9层为中高层住宅;10层以上(含10层)为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。建筑总高度超过l00m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

　　(3)外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。

　　(4)建筑结构：是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。一般分为：①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构;②混凝土结构(包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等);③ 砌体结构(包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构);④木结构;⑤塑料结构;⑥薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构;②框架结构;③深梁结构;④筒体结构;⑤拱结构;⑥网架结构;⑦空间薄壁结构(包括折板结构);⑧悬索结构;⑨舱体结构。

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　　(5)设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况(有或无)及性能。

　　(6)装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。

　　(7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

　　(8)层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

　　(9)空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。

　　(10)年龄(房龄、屋龄、楼龄)和设计使用年限：对于年龄，最好具体说明开工日期、竣工日期。不能具体说明的，要说明建成年月或建成年份、建成年代。设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。

　　(11)维护情况及完损程度：说明基础的稳固性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)，地面、墙面、门窗等的破损情况等。

　　(12)其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位(如房地产开发企业)、建筑师和设计单位、施工单位、工程监理单位等的名称或者姓名、资质或资格、信誉、品牌等。对于在建工程或期房，还要说明其工程进度(例如是正负零、结构某层，还是结构封顶)、预计竣工日期、交付日期等。对于商业用房特别是临街铺面房，还要说明其面宽、进深和宽深比。

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