2018年注册会计师《会计》练习题：第六章投资性房地产一

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　　单项选择题

　　1、下列项目中，不属于投资性房地产的是(　)。

　　A.已出租的建筑物

　　B.已出租的土地使用权

　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　D.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位

　　【正确答案】D

　　【答案解析】企业以经营方式租入建筑物再转租给其他单位或个人的，由于企业对经营租入的建筑物不拥有产权，该建筑物不属于企业的资产，不能确认为投资性房地产。

　　2、下列各项中关于投资性房地产的表述中不正确的是(　)。

　　A.投资性房地产实质上是一种让渡资产使用权的行为

　　B.投资性房地产是为了赚取租金或资本增值

　　C.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量

　　D.投资性房地产就是企业用于赚取租金或资本增值的房产

　　【正确答案】D

　　【答案解析】选项D，投资性房地产是企业用于赚取租金或资本增值的房产和地产。

　　3、甲公司拥有一项投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。2011年1月1日，甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2011年1月1日，该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧300万元，账面价值为2 700万元，公允价值为3 200万元。不考虑所得税影响。关于投资性房地产计量模式的变更，下列说法不正确的是(　)。

　　A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更

　　B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式

　　C.非投资性房地产转换为投资性房地产，应当作为会计政策变更

　　D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

　　【正确答案】C

　　【答案解析】选项C，不属于会计政策变更，具体的核算需要进一步区分投资性房地产采用公允价值模式还是成本模式。

　　4、甲企业2011年1月1日外购一幢建筑物，含税售价500万，该建筑用于出租，年租金20万，每年年初收取。该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公允价值为520万元，2012年12月31日该建筑物的公允价值为510万，2013年1月1日甲企业出售该建筑物，售价510万。2013年1月1日甲企业处置投资性房地产时，影响损益的金额合计是(　)。

　　A.0

　　B.10万元

　　C.20万元

　　D.30万元

　　【正确答案】A

　　【答案解析】处置时影响损益的金额=其他业务收入510-其他业务成本500-公允价值变动损益10=0(万元)。

　　5、2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的含税价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为(　)。

　　A.100万元

　　B.117万元

　　C.117.5万元

　　D.100.5万元

　　【正确答案】A

　　【答案解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本。

　　6、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，则记入“投资性房地产”科目的金额是(　)。

　　A.3 000万元

　　B.2 300万元

　　C.2 500万元

　　D.2 800万元

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题分录是：

　　借：投资性房地产　　　2500

　　累计折旧　　　　　　50

　　固定资产减值准备　　150

　　贷：固定资产　　　　2500

　　投资性房地产累计折旧　　　50

　　投资性房地产减值准备　　　150

　　7、甲公司主要从事房地产开发经营业务，2011年发生如下经济业务(1)2011年年6月甲公司建造的三座相同结构办公楼即将完工时，甲公司与B公司签订经营租赁合同，将其中一座办公楼租赁给B公司使用，租赁期开始日为办公楼达到预定可使用状态的日期。2011年6月1日三座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，三座办公楼的成本均为50 000万元。(2)2011年10月，建成商品房10栋，取得预售许可证，商品房成本为1 000万元。(3)为改善职工住宿环境，将未出售的商品房给本公司职工居住，出租商品房成本为100万元。下列项目中，属于投资性房地产的是(　)。

　　A.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产

　　B.房地产开发公司开发的商品房

　　C.企业拥有并自行经营的旅馆.饭店

　　D.出租给本企业职工居住的宿舍

　　【正确答案】A

　　【答案解析】按准则规定，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

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　　8、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2011年发生的与投资性房地产有关的后续支出如下：(1)2011年6月30日为提高投资性房地产的使用效能，甲公司开始对投资性房地产A进行装修，装修后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为1 000万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，至装修完成时已使用4年。装修期间共发生装修支出200万元，均满足资本化条件，2011年11月31日装修完成。装修完成后预计使用年限为18年，预计净残值为24.83，按直线法计提折旧。(2)2011年12月对投资性房地产A进行日常维修，发生维修支出100万元。2011年装修完成时投资性房地产A的入账价值为(　)。

　　A.1 050万元

　　B.1020.8万元

　　C.800万元

　　D.200万元

　　【正确答案】B

　　【答案解析】投资性房地产改良期间，不应计提折旧，故2011装修完成时投资性房地产的账面价值=1000-1000/(20×12)×(4×12-5)+200=1020.8(万元)。

　　9、甲公司从事房地产开发经营业务，2011年度发生的有关交易或事项如下：(1)1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日， 甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

　　(2)1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 500万元(包括土地使用权的摊销)。

　　(3)3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。

　　甲公司对出租的商品房.土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(　)。

　　A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益

　　B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报

　　C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本

　　D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

　　【正确答案】D

　　【答案解析】选项A，店铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本;选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算;选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造的办公楼的成本。

　　10、2007年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。2007年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　2007年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自2008年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。2007年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。

　　2008年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。2009年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。2010年1月1日，甲公司出售该建筑物，售价为820万元。持有该项投资性房地产期间，对损益的影响总额为(　)。

　　A.40万元

　　B.60万元

　　C.80万元

　　D.50万元

　　【正确答案】C

　　【答案解析】投资性房地产持有期间对损益的影响总额=15+20+15-5+35=80(万元)

　　11、2009年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2009年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　2009年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自2009年3月1日起2年，年租金为360万元。

　　办公楼2009年12月31日的公允价值为2 600万元，2010年12月31日的公允价值为2 640万元。

　　2011年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。

　　甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是(　)。

　　A.2009年2月5日

　　B.2009年2月10日

　　C.2009年2月20日

　　D.2009年3月1日

　　【正确答案】B

　　【答案解析】自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。

　　12、20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。

　　办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。

　　20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是(　)。

　　A.160万元

　　B.400万元

　　C.1 460万元

　　D.1 700万元

　　【正确答案】C

　　【答案解析】因出售办公楼而应确认损益的金额=2800-2640+[2400-(3200-2100)]=1460(万元)，具体的核算如下：

　　自用转为投资性房地产时，

　　借：投资性房地产2400

　　累计折旧2100

　　贷：固定资产3200

　　资本公积-其他资本公积1300

　　对外出售时，

　　借：其他业务成本2640

　　贷：投资性房地产2640

　　借：银行存款2800

　　贷：其他业务收入2800

　　借：资本公积-其他资本公积1300

　　贷：其他业务成本1300

　　借：公允价值变动损益240(2640-2400)

　　贷：其他业务成本240

　　(此分录属于损益一增一减，整体看不影响处置损益，因此不需要考虑)

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