2017年经济师《中级房地产》章节讲义预习：闲置国有建设用地的处置

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　　闲置国有建设用地的处置

　　【本节考点】

　　1.闲置土地的认定

　　2. 闲置土地的处置方式

　　【本节内容精讲】

　　【考点】闲置土地的认定★★★

　　闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

　　已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

　　动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕;使用桩基的项目，打入所有基础桩;其他项目，地基施工完成1/3。已投资额、总投资额均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

　　▲本知识点结束

　　【考点】闲置土地的处置方式★★★

　　(一)因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置

　　满足下列条件之一的属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟：

　　①因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的;

　　②因土地利用总体规划、城乡规划依法修改.造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;

　　③因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;

　　④因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的;

　　⑤因军事管制、文物保护等无法动工开发的;

　　⑥政府、政府有关部门的其他行为以及因自然灾害等不可抗力导致的土地闲置。

　　属于上列情形之一的，国有建设用地使用权人应向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，市、县国土资源主管部门应与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

　　(1)延长动工开发期限。延长动工开发期限最长不得超过一年。

　　(2)调整土地用途、规划条件。

　　(3)由政府安排临时使用。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。

　　(4)协议有偿收回国有建设用地使用权。

　　(5)置换土地。

　　(6)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

　　(二)因国有建设用地使用权人的行为造成闲置土地的处置

　　因国有建设用地使用权人的行为造成的土地闲置，按照下列方式处置：

　　(1)未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。

　　(2)未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

　　【真题：2011年单选】已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足()且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，可以认定为闲置土地。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.33%

　　D.50%

　　【答案】A

　　【解析】已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可认定为闲置土地。

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　　【例题：单选】下列因国有建设用地使用权人行为造成的闲置土地处置方式中，正确的是()。

　　A.未动工开发不满一年的，按土地出让价款的20%征缴土地闲置费

　　B.双倍追加闲置期间的土地出让金

　　C.依法收回闲置土地纳入政府土地储备

　　D.落实项目资金延长动工开发期限

　　【答案】C

　　【解析】 A应为未动工开发满一年的。

　　【真题：2014年单选】对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是()。

　　A.自动延长动工开发期限2年

　　B.办理有关手续后再开发建设

　　C.为土地使用者置换其他等价土地

　　D.确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿

　　【答案】C

　　【解析】考察因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式。因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式：延长动工开发期限，单最长不得超过一年;调整土地用途、规划条件;由政府安排临时使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;其他处置方式。本题中，C说法正确。

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