2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读:房地产价格的形成条件
更新时间:2018-06-26 09:30:35
来源:环球网校
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第三章 房地产的价格和价值
第一节 房地产价格的含义和形成条件
房地产价格的形成条件:
房地产与其他经济物品一样,之所以有价格(价值),是因为它们有用、稀缺,并且人们对它们有需求,即必须同时具有有用性、稀缺性和有效需求。
(一)有用性
一种物品有用,是指它能够满足人们的某种需要,如水可以解渴,粮食可以充饥,住宅可以居住。房地产如果没有用,人们就不会产生占有它的要求或欲望,更谈不上花钱去购买或租赁它,因此就不会有价格。
(二)稀缺性
一种物品稀缺,是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此,说一种物品是稀缺的,并不意味着它是难以得到的,仅意味着它是不能自由取用的,即不付出代价就不能得到,是相对缺乏,不是绝对缺乏。
(三)有效需求
人们对一种物品有需求,是指不仅愿意购买它,而且有能力购买它。仅有需要而无支付能力(即想买但没有钱),或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买),都不能使购买行为发生,从而不能使价格成为现实。例如,对于一套总价为100万元的住房,甲、乙、丙、丁四个家庭中,甲家庭虽然需要,但是买不起; 乙家庭虽然买得起,但是不需要;丙家庭既不需要,也买不起;丁家庭既需要,也买得起。在上述情形中,只有丁家庭对该套住房有需求。因此,需要不等于需求,需要只是一种要求或欲望,有支付能力支持的需要才是需求。当然,房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产要素或消费品,又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品,对房地产的需求不仅有"为用而买"的使用性需求(或称消费需求),还有"为租而买"的投资性需求和"为卖而买"的投机性需求。
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