装配式建筑全过程成本控制策略——销售阶段
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1、提前预售
由于有的地方政府均给予装配式房地产项目提前预售的鼓励措施，能有效地加快资金回收速度，降低利息支出，从而降低总成本。沈阳市规定“采用装配式建筑技术的开发建设项目，预制构件采购合同金额可计入工程建设总投资，金额达到总投资额的25%以上且施工进度达到正负零，即可办理《商品房预售许可证》。”以百米高层建筑为例，房产公司至少能提前一年取得《预售许可证》，如售价为15000元/m2，按50%预售率和8%的利率计算，能获得边际利息收益15000*50%*8%=600元/m2。在现金为王的房地产业，边际利息收益效果是极其明显的，甚至直接超过了装配式房地产项目的增量成本。房价越高，边际利息收益越大。
2、销售税费
房地产项目的综合税负能达到10%～15%左右，甚至更高，土地增值税是推高税负的主要因素。土地增值税以增值额为计缴基数，税率分为30%、40%、50%和60%四档，可按房地产开发成本总额加计扣除20%;同时对增值率低于20%的普通住宅免征土地增值税，所以提高成本是管控销售增值率的最有效手段。如果管控到位，可获得很好的节税效果。首先，应用装配式建筑技术的增量成本大约为300元/m2～600元/m2，百米高的住宅楼一般从6层以上开始装配，全楼的单位增量成本为250元/m2～417元/m2。按土地增值税政策规定可以加计扣除20%，即按300元/m2～600元/m2扣除再计算增值率。在售价不变的情况下，装配式建筑的增量成本及其加计扣除金额之和冲减了增值额，按40%税率计算的话，可以节税120元/m2～200元/m2。
其次，准确把握普通住宅的免税标准，将增值率控制在20%以下，装配式房地产项目的节税效果将更加明显。沈阳市规定“在认定普通商品住宅价格标准时，采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高300元;采用全装修的住宅每平方米提高1000元;采用装配式建筑技术及全装修的住宅每平方米提高1300元。”这项优惠政策可能比直接补贴500万元更实惠，因为土地增值税的平均税负约为3%～5%左右，一亿的销售额就可能产生300万～500万的土地增值税。如果房地产项目的增值率处于20%临界点上下时，提高装配式房地产项目的扣除标准而将增值率控制在20%以下，将直接免征土地增值税。一个10亿元的住宅项目如果享受免征土地增值税的话，按3%的税率计算，将节税3000万元。可见，装配式建筑技术带来的政策红利是极其明显的。
在装配式建筑浪潮时代，掌握装配核心科技的企业，毫无疑问，将是时代的创造者与引领者。推广装配式建筑是促进绿色发展的重要举措，是促进建筑业转型升级的必然要求。以上就是环球网校为你带来的装配式建筑相关内容，更多精彩内容可继续关注环球网校。点击下方免费下载，可领取装配式精华考点/课程讲义。
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