考前最后一天速记！2025资产评估实务一必背公式及知识点

一、2025年资产评估实务（一）必背公式

【机器设备评估】

(一)成本法

重置成本计算

外购单台不需安装设备：重置成本 = 设备购置价 + 运杂费

外购单台需安装设备：重置成本 = 设备购置价 + 运杂费 + 安装费 + 基础费

外购成套需安装设备：除上述费用，还包括调试费等其他费用

自制设备：重置成本 = 制造成本 + 期间费用 + 合理利润 + 税费

实体性贬值

使用年限法：贬值率 = 实际已使用年限 / 总使用年限

观察法：根据设备外观、运行状态打分确定成新率，进而得贬值率

修复费用法：贬值额 = 修复费用

功能性贬值

超额投资成本：功能性贬值(超额投资成本)= 复原重置成本 - 更新重置成本

超额运营成本：每年超额运营成本净额 = 年超额运营成本 ×(1 - 所得税率);功能性贬值(超额运营成本)= 每年超额运营成本净额 × 年金现值系数

经济性贬值

因产能利用率下降：贬值额 = 重置成本 ×[1-(实际产能 / 设计产能)^x]，x 为规模效益指数

因收益减少：经济性贬值额 = 年收益损失额 ×(1 - 所得税率)× 年金现值系数

(二)市场法

评估价值 = 参照物成交价格 × 交易情况修正系数 × 交易日期修正系数 × 功能价值修正系数 × 成新率修正系数

【不动产评估】

(一)市场法

交易情况修正：交易情况修正系数 = 正常交易情况价格 / 参照物交易价格

交易日期修正：交易日期修正系数 = 评估基准日价格指数 / 参照物交易日价格指数

区域因素修正：通过打分等方式，对比区域因素差异确定修正系数

个别因素修正：同理，针对不动产自身个别因素差异确定修正系数

评估价值计算：评估价值 = 参照物成交价格 × 交易情况修正系数 × 交易日期修正系数 × 区域因素修正系数 × 个别因素修正系数

(二)收益法

净收益计算：净收益 = 潜在毛收入 - 空置及收租损失 - 运营费用(管理费、维修费、保险费、税费等)

资本化率确定

市场提取法：通过多个可比案例，资本化率 = 案例净收益 / 案例价格

安全利率加风险调整值法：资本化率 = 安全利率 + 风险调整值

收益期限确定：依据土地使用权剩余年限、建筑物剩余经济寿命等确定

评估价值计算：评估价值 = 净收益 / 资本化率(收益年限无限且净收益每年不变时);评估价值 = 净收益 × 年金现值系数(收益年限有限且净收益每年不变时)

(三)成本法

评估值 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润

(四)假设开发法

评估值 = 开发完成后房地产价值 - 后续开发成本 - 后续管理费用 - 后续销售费用 - 后续投资利息 - 后续销售税费 - 后续开发利润 - 取得税费

【资源资产与流动资产评估】

(一)资源资产

矿产资源

收益法：评估值 =∑(年净利润 × 折现系数)

市场法(可比销售法)：评估价值 = 参照的市场成交价格 × 规模调整系数 × 品位调整系数 × 价格调整系数 × 差异要素调整系数

森林资源

幼龄林：成本法，评估值 = 造林投资 + 林地取得费 + 资金成本

中龄林：市场法(如市场价倒算法、收获现值法等)

成熟林：市场法(市场价倒算法、剩余价值法等)

(二)流动资产

存货评估

产成品：评估值 = 数量 × 不含税销售价格 - 销售费用 - 税金 - 利润

在产品：按约当产量法折算为产成品评估，在产品评估值 = 产成品重置成本 × 在产品约当产量

原材料：近期购进，按现行市价;远期购进，按可变现净值

应收账款评估：应收账款评估值 = 应收账款账面余额 - 坏账准备 - 预计坏账损失，坏账损失可采用账龄分析法或个别认定法确定。

二、2025年资产评估实务（一）必背知识点

评估程序：明确业务基本事项、签订业务委托合同、编制评估计划、现场调查、资料收集、评定估算、编制和提交评估报告、工作底稿归档。

价值类型：市场价值、投资价值、在用价值、清算价值等，需根据评估目的合理选择。

评估假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设等，不同假设影响评估方法与结果。

三、考场规则

考生入座后，应输入准考证号登录考试界面，并确认考生信息。如出现无法登录考试机和信息有误等异常情况，应当举手示意，请考试工作人员帮助解决，不得自行处置。考试过程中，若出现考试机故障、网络故障或供电故障等异常情况，导致无法正常考试，考生应当听从考试工作人员的安排。因考试机故障等客观原因导致考生答题时间出现损失，考生可以当场向考试工作人员提出补时要求。

四、答题注意事项

考试采用闭卷计算机化考试方式，考试系统支持微软拼音、谷歌拼音、搜狗、极品五笔、微软新仓颉、速成输入法这6种输入法。答题时要合理分配时间，认真审题，巧用标记功能，对于主观题要注意书写规范，有计算的要列出算式、计算步骤，计算结果保留小数点后两位。对于没有十足把握的题目，在修改答案时要谨慎。

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2025年资产评估师在9月20日-21日开考，为了方便大家在考后及时对答案估分，我们将在考后及时为大家更新整理各科目的真题及答案解析。

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