房地产估价师《房地产估价理论与方法》第六章资料二

第六章  市场法

第二节 搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性
　　运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，从而保障根据这些可比实例评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应当尽力搜集较多的交易实例。

　　二、搜集交易实例的途径
　　搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有:
　　(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。
　　(2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况。
　　(3)向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。
　　(4)同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以相互提供其搜集的交易实例和所经手的估价案例资料。
　　(5)与房地产出售者或其代理人，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。要价、挂牌价、报价、标价虽然一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但这些价格在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。此段话要记住，每年都变着花样出题。

　　三、搜集交易实例的要求
　　搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
　　在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境景观等；②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关系；③成交日期；④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)；⑤付款方式，例如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限)；⑥交易情况，例如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买), 交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等), 交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担，或者全部由买方负担等), 有无利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买等特殊交易情况。

　　四、建立交易实例库
　　房地产估价机构应当建立房地产交易(包括买卖、租赁)实例库。建立房地产交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。建立房地产交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，能有效提高估价工作效率。