房地产估价师《房地产估价理论与方法》第六章资料六

第六章 市场法

第六节  市场状况调整

　　一、市场状况调整的含义
　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。由于成交日期通常是过去，所以通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象的价值应当是估价时点时的价值，是应当在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果估价时点是现在(通常是这种情况),则应当是在现在的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与估价时点通常不同，房地产市场状况可能发生了变化。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。经过市场状况调整之后，就将可比实例在其成交日期的价格变成了在估价时点的价格。

　　二、市场状况调整的方法
　　在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有3种情况:①平稳；②上涨；③下跌。当房地产市场价格为平稳时，可不进行市场状况调整(实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%或0%)。而当房地产市场价格为上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合估价时点时的房地产市场状况。
　　市场状况调整主要采用百分率法，其进行市场状况调整的一般公式为：
　　可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格
　　其中，市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨、跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点，当可比实例的市场价格上涨时，为+T%；下跌时，为-T%)(此为公式应用的条件),则：
　　可比实例在其成交日期的价格×(1±T%)=可比实例在估价时点的价格
　　或者：
　　可比实例在其成交日期的价格× =可比实例在估价时点的价格
　　市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似房地产的价格，通过这些类似房地产的价格找出该类房地产的市场价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行市场状况调整。市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。
　　(一)、市场状况调整的价格指数法
　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数(为价格指数判断的条件，必须记住)。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见教材189页表6-2。
　　采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
　　可比实例在其成交日期的价格×=可比实例在估价时点的价格
　　【例6-6】某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.O,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日为100)。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。
　　【解】该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：
　　(1)、交易日的价格指数为：76.7,估价时点的价格指数为：98.1,从以2005年1月1日为100一句话可以判断为定基价格指数。
　　(2)、估价时点的价格=1800×(98.1/76.7)=2302.22元/m2
　　采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：
　　可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数
×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格
　　【例6-7】某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/m2,现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7,96.7,105.O,109.2,112.5,118.1(均以上个月为100)。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。
　　【解】该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：
　　(1)、交易日的下一个月的价格指数为：105.0,估价时点的价格指数为：118.1,从“均以上个月为100”一句话可以判断为环比价格指数。
　　(2)、估价时点的价格=
　　特别提示：上述内容每年必考，且为单项选择题。做此类题的关键是：(1)确定价格指数类型，如果有“以某年某月某日为100”一句话，必为定基价格指数；如果有“均以上个月为100”的字眼，必为环比价格指数；(2)如果为定基价格指数，要会正确选择交易日和估价时点对应的价格指数；(3)如果为环比价格指数，要选交易日下一个月的价格指数到估价时点时价格指数“段”，剩下的工作就是数字游戏。

　　(二)、市场状况调整的价格变动率法
　　房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。
　　采用逐期递增或递减(此为公式应用的条件，必须记住)的价格变动率进行市场状况调整的公式为：
　　可比实例在其成交日期的价格×(1±价格变动率)期数=可比实例在估价时点的价格
　　采用期内平均上升或下降的价格变动率(此为公式应用的条件，也要记住)进行市场状况调整的公式为：
　　可比实例在其成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格
　　特别提示：上述内容每年必考，且为单项选择题。做此类题的关键是：(1)确定价格变动类型；(2)确定期数，计算期数时一定要“掰着手指头一个一个地数”，千万不要自作聪明，剩下的工作就是数字游戏。
　　【例6-8】为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了下列可比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2006年10月1日。另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
　　【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2007年9月1日，即：
 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)
　　【例6-9】某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8450元人民币,2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。
　　【解】该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%，根据此句话要用交易日时的汇率，而不能用估价时点时的汇率。如果是“该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%”，则选估价时点时的汇率。
将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：
 1000×7.8450×(1+0.2%)8=7971.40(元人民币/m2)
　　【例6-10】某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8450元人民币,2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。
　　【解】将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为:
 1000×(l+0.3%)8×7.7050=7891.87(元人民币/m2)
　　特别提示：如果汇率给出两个，如何选取汇率要看：基准价格变动是以人民币为准，还是以外币为准。如果基准价格变动是以人民币为准，要选交易日对应的汇率；如果基准价格变动是以外币为准，要选估价时点对应的汇率。

第七节  房地产状况调整

　　一、房地产状况调整的含义
　　运用市场法估价需要将可比实例房地产与估价对象房地产进行房地产状况的全面比较，如果两者不同(往往是这种情况),还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
　　值得指出的是，在进行房地产状况的比较与调整之前，要搞清楚可比实例房地产状况和估价对象房地产状况是什么时候的状况。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是它在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。

　　二、房地产状况调整的内容
　　由于房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。
　　(一)、区位状况调整的内容
　　区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。
　　区位状况比较、调整的内容主要包括：位置(包括所处的方位、距离、朝向、楼层等)、交通(包括进、出的方便程度)、环境景观(包括自然环境、人文环境和景观等)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。
　　(二)、实物状况调整的内容
　　实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
　　实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积(大小)、形状(规则与否)、进深、宽深比、地势(高低)、土壤及地基状况、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)和场地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模(建筑面积大小)、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率(得房率)、层高、完损程度(包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况)等影响房地产价格的因素。
　　(三)、权益状况调整的内容
　　权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。
　　由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第八章“收益法及其运用”的有关内容。

　　三、房地产状况调整的思路
　　房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”,以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，则应对可比实例的成交价格进行减价调整；反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。较具体的思路如下：
　　(1)确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。
　　(2)判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。
　　(3)将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。可比实例房地产状况与估价对象房地产状况之间的差异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。因此，需要根据不同的具体情况，将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。此句话极其重要。
　　(4)根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度不一定相同。因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。此句话的关键是要根据各影响因素对价格影响程度的不同赋予不同的权重。

　　四、房地产状况调整的方法
　　房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。
　　(1)采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：
　　可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数
=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
　　(2)采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为：
　　可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整金额
=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
　　在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为±R%(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为+R%；低时，为-R%)(公式应用的条件),则：
　　可比实例在其房地产状况下的价格× =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
　　或者：
　　可比实例在其房地产状况下的价格× =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
　　同样： 为房地产状况调整系数，而不是±R%。
　　具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。
　　(1)直接比较调整(参见教材表6-3)一般是：①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，例如分为10种因素。②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。③以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与估价对象的房地产状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况差，则所得的分数就低于100分，反之就高于100分。④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。此段话就是公式应用的条件和应用的方法。
　　采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：
　　可比实例在其房地产状况下的价格×100/(  )=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
　　上式括号内填写可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。
　　(2)间接比较调整(见教材表6-4)与直接比较调整相类似，所不同的是不以估价对象房地产状况为基准，而是设想一种“标准房地产”,以此标准房地产状况为基准(通常将其在每种因素方面的分数定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐个因素进行比较、评分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况好的，则所得的分数就高于100分；反之，如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差的，则所得的分数就低于100分。此段话就是公式应用的条件和应用的方法。
　　采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：
　　可比实例在其房地产状况下的价格× =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
　　标准化房地产状况
　　修正调整
　　上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。