房地产估价师理论:城市规划基础知识一

　　一、考试大纲

　　了解城市规划的作用、任务、体系和管理系统。熟悉城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划、城市用地分类。掌握控制性详细规划的控制体系，城市用地评价的基本内容。

　　二、重要考点

　　本章的重要考点内容包括：城市规划的作用和任务，城市规划体系一般包括规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系三个基本方面。城市规划管理系统由相互联系的城市规划决策系统、城市规划执行系统、城市规划反馈系统、城市规划实施的监督检查管理系统等四个子系统组成。城市总体规划的主要任务和内容城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规划期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。城市总体规划与其他相关规划的关系。编制城市分区规划的主要任务、城市分区规划包括的内容。城市用地分类，城市用地的自然条件评价，城市用地的建设条件评价，城市用地经济评价。控制性详细规划的作用、内容、主要任务、控制体系。修建性详细规划的作用、内容。城市居住区规划的任务和内容，居住区的用地构成和规模，住宅及其用地的规划布置，公共建筑及其用地的规划布置，居住区道路的规划布置，居住区绿地的规划布置。

　　三、典型答疑

　　1、 “建筑占地面积”是否包括与房屋相连的台阶?

　　答：“建筑占地面积”应包括与房屋相连的台阶。

　　2、什么是标准层?

　　答：所谓标准层是指层高( h)、迎风面宽度( B)、体型系数( μs )均相同的建筑层。

　　3、小区级的公共设施服务半径是400-500米，请问小于这个范围是否也算达到，还是一定要在400-到500间算达到?

　　答：小区级的公共设施服务半径是400-500米，这是基本要求，小于这个范围是绝对可以的。

　　4、城市规划用地适用市场法估价吗?如果不是的话，那它适用什么方法估价?

　　答：城市规划用地不适用市场法估价，一般用基准地价修正法估价。

　　5、什么是城市干道?

　　答：城市干道指的是城市中的主要交通道路。

　　6、建筑高度和建筑控制高度的意义一样吗?

　　答：建筑控制高度和建筑高度的意义是不一样的。建筑控制高度是控制性详细规划控制体系中的规定性指标，是硬性规定性指标。建筑高度的起点计算和建筑控制高度的起点计算是一致的。

　　7、建筑密度、居住建筑密度、居住建筑面积密度是一回事吗?

　　答：教材中只提到了建筑密度、住宅建筑密度二者是不同的。住宅建筑密度是建筑密度的组成部分，是个小概念。

　　8、住宅用地面积和居住用地面积有什么不同?

　　答：住宅用地面积和居住用地面积二者是不同的，居住用地面积的概念范围大于住宅用地面积，比如办公用房也可以居住。另外，二者的不同还体现在二者作为分母，可以分别求出净密度和毛密度。

　　9、建筑容积率和容积率是一样的吗?

　　答：建筑容积率和容积率应是一样的。

　　10、请说出容积率分子和分母的区别? 建筑基底的面积是否包含肋脚?

　　答：建筑密度的分子是建筑基底占地面积，分母是规划地块面积。简单地说，建筑基底的面积和容积率的区别，就在于它们的“分子”是不同的。建筑基底的面积应包含肋脚。

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