房地产经营与管理考前复习资料十一

　　1.4.2.8 或然损失风险

　　或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损 失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险 公司的责任并不是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投 保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。

　　尽管置业投资者可以要求租客来担负其所承租物业保险的责任，但是租客对 物业的保险安排对业主来说往往是不完全的。一旦发生火灾或其他自然灾害，房子不能再出租使用，房地产投资者的租金收入自然也就没有了。所以，有些投资者在物业投保的同时，还希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益进行保险。然而，虽说投保的项目越多，其投资的安全程度就越高，但投保是要支付费用的，如果保险费用的支出占租金收入的比例太大，投资者就差不多是在替保险公司投资了。所以，最好的办法是加强物业管理工作，定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查，防患于未然。

　　[例题] 下列风险属于房地产投资系统风险的有( )。

　　A. 持有期风险 B.或然损失风险

　　C.政策风险 D.通货膨胀风险

　　答案：BCD

　　1.4.3 个别风险

　　1.4.3.1 收益现金流风险

　　收益现金流风险，是指房地产投资目的实际收益现金流未达到预期目标要 求的风险。不论是开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变

　　化，都会对开发商的收益产生巨大的影响;而对置业投资者来说，未来租金水平 和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。

　　1.4.3.2 未来经营费用风险

　　未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带 来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由 租客承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影 响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些 在初始评估中是不可能考虑到的。

　　所以，置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物业投资，也会 面对着建筑物功能过时所带来的风险。房地产估价人员在估价房地产的市场价值 时，也开始注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对当前房地产市 场价值的影响。

　　其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修 复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律)。

　　1.4.3.3 资本价值风险

　　资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。 然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。 这种情况在证券投资市场上最为明显。房地产投资收益率也经常变化，虽然这种 变化并不像证券市场那样频繁，但是在几个月或更长一段时间内的变化往往也很 明显，而且从表面上看这种变化和证券市场、资本市场并没有直接联系。房地产 投资收益率的变化很复杂，人们至今也没有对这个问题给出权威的理论解释。但 是，预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上 影响着置业投资的绩效。

　　1.4.3.4 比较风险

　　比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他 投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。

　　1.4.3.5 时间风险

　　时间风险，是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投 资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获 得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合 适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新 进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间 的长短等。

　　1.4.3.6 持有期风险

　　持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的 寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。很容易理解， 如果某项置业投资的持有期为1年，则对于该物业在1年内的收益以及1年后的 转售价格很容易预测;但如果这个持有期是4年，那对4年持有期内的收益和4年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多。因此，置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

　　上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些风险因素将给 投资收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资决策就越合理。

　　1.4.4 风险对房地产投资决策的影响

　　风险对房地产投资决策的第一个影响，就是令投资者根据不同类型房地产投 资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。由于投资者的投资决策主要取决 于对未来投资收益的预期或期望，所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的 投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的，只是对于不 同的投资者，由于其对待风险的态度不一样，因而采取的投资策略也会有差异。

　　风险对房地产投资决策的另外一个影响，就是使投资者尽可能归避、控制或 转移风险。人们常说，房地产投资者应该是风险管理的老师，实践也告诉人们， 投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者对风险的认识和管理。实际上，在日常工作和生活中，几乎每一件事都涉及到风险管理，甚至横穿马路也会涉及到风险的识别、分析和管理。人们的行动往往依赖于其对待风险的态度，但也要意识到，不采取行动的风险可能是最大的风险。

　　房地产投资经营过程中充满了风险和不确定性，虽然房地产投资者尤其是开 发商由于更容易接受不确定性和风险而被称之为市场上最大的冒险家，甚至有些 房地产开发商到了以风险变幻为乐的那种程度，但他们实际上是在进行精心估算 条件下的冒险。

　　总之，房地产市场是动态变化的，房地产投资者通过对当前市场状况的调查 研究得出的有关租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等有关估计，都会受各种风险因素的影响而有一定的变动范围。随着时间推 移，这些估计数据会与实际情况有所出入。为规避风险，分析者要避免仅从乐观 的一面挑选数据。对于易变或把握性低的数据，最好能就其在风险条件下对反映 投资绩效的主要指标所带来的影响进行分析，以供决策参考。

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