房地产经营与管理考前复习资料七

　　1.3.3.3 购买住房抵押支持证券

　　住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达 资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、 韩国、马来西亚、中国香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持 证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅 速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具 的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。

　　所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权 转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融 风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主 要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的 公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、 计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接 地获取房地产投资的收益。

　　1.3.4 房地产投资的利弊

　　1.3.4.1 房地产投资之利

　　在介绍房地产的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优 点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里我们再介绍房地产投资的其他一些优点。

　　(1)相对较高的收益水平

　　房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会超过100%。房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

　　(2)能够得到税收方面的好处

　　置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后 的净经营收入为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄 的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的 自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益 能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就 减少了投资者的纳税支出。

　　从另外一个角度来说，即使某项置业投资的净经营收益为负值，投资者不能 享受到置业投资税收上的好处，但只要物业的经营收入能支付该项置业投资的经 营费用和抵押贷款利息，投资者就没有遭受太大的损失。相反投资者却能以置业 投资的亏损来充抵其他投资的净经营收入，从而在总体上获得减少交纳所得税的 好处。因为置业投资往往仅是投资者众多投资项目或经营内容中的一种，所以置 业投资有时可以起到蓄水池的作用。从城镇居民购买自住住宅的政策来看，这种 投资往往能享受政府提供的税收优惠。

　　(3)易于获得金融机构的支持

　　由于可以将物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支 持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司 等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选 择余地。

　　金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全收回贷款最有 效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也 是一种重要的信用保证，且通常情况下房地产的租金收入就能满足投资者分期还 款对资金的需要，所以金融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般可以达 到70%～90%，而且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方发达国家， 投资者甚至可以获得超过90%甚至超过100%的融资，也就是说，投资者无须投 入任何自有资金，全部用信贷资金投入。

　　(4)能抵消通货膨胀的影响

　　通货膨胀是反映一个经济体总体价格水平上涨水平的指标。研究通货膨胀对 投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀(expeted inflation)和非预期通货膨胀(unexpected inflation)。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。

　　由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导 致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于 房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产 的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

　　从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅 度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。虽然没有研究人员就所 有的房地产投资项目全部进行统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨 率会落后于总体物价水平的上涨率。

　　房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收益率大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于物业的增值部分扣除通货膨胀影响后还有4%～6%的净增长，所以投资者得到的实际投资收益率是10%～12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水平。置业投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定最佳投资持有期限，以及在日后转售中所能获得的资本利得。

　　当然，经历过房地产市场萧条的人士可能也会提出这样的问题，即1998年～2000年中国香港各类房地产的市场价格平均下降了60%，其幅度已经远远超过了同期通货膨胀率的下降幅度，如果说其使用价值不变，房地产能够保值，但怎么能证明这个时期的房地产是在增值呢?应该看到，在房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的市场环境下，购买房地产的活动已经不再是一般意义上的投资行为，而且讲房地产投资能够增值，是在正常市场条件下， 从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。

　　(5)提高投资者的资信等级

　　由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成 了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥 有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。

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