房地产经营与管理考前复习资料十八

　　2.3 房地产市场的特性与功能

　　2.3.1 房地产市场的特性

　　房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，概括为以下几个方面：

　　2.3.1.1 市场供给的特点

　　由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。

　　2.3.1.2 市场需求的特点

　　房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性;同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。

　　2.3.L 3 市场交易的特点

　　由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估计师或物业代理等专业人员提供服务。

　　2.3.1.4 市场价格的特点

　　房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大;其次由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势;但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。

　　以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。

　　2.3.2 房地产市场的功能

　　在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：

　　2.3.2.1 配置存量房地产资源和利益

　　由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。

　　2.3.2.2 显示房地产市场需求变化

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