金融政策对房地产市场的影响及企业对策

　　1.绪论

　　在房地产业企业发展的过程中，业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点，即要求产业资本和金融资本紧密结合。当前的中国对于房地产开发商，对于消费者，对于银行界，一个普遍的共识是：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。刚刚起步的中国住房金融与发达国家成熟的住房金融相比，有着巨大的差距。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。

　　2.金融政策对房地产市场的影响

　　2.1.2001年以来我国房地产金融政策的几次调整

　　从2001年起，国家每年都出台了新的房地产金融政策，基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。

　　2.1.1.规范。

　　2001年6月19日，中国人民银行以特急件下发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号文，以下简称“195号文件”).该文件针对1999年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象，重点强调了三个方面：一是重申了过去房地产金融政策的一些规定。二是适当提高了个人住房贷款门槛，要求多层住宅达到工程主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二，否则不能提供贷款支持;三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。客观地讲，195号文件主要是重申过去的政策，其目的是规范商业银行的行为。

　　2.1.2.发展。

　　2002年2月21日，中国人民银行调低贷款利率0.54个百分点，这是自1997年以来第六次降息，促进了房地产业的快速发展。

　　2.1.3.加强管理。

　　贷款利率下调以后，我国房地产业发展迅猛，局部地区出现过热苗头。为了防止出现房地产泡沫，中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号文，以下简称“121号文件”)，加强了对商业银行房地产金融业务的管理。

　　2.1.4.适度控制。

　　2004年，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。直接调控手段表现为：今年4月，国务院将房地产开发项目的资本金比例由20%提高到35%和10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

　　2.2.对房地产开发企业的影响

　　2.2.1.房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。过去，商业银行对房地产开发企业发放的贷款有流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理，房地产开发企业仅凭自身信用就可以获得贷款，许多房地产开发企业用这部分贷款来支付土地价款(有的地方称为“过桥贷款”)，在“四证”齐全后再申请房地产开发贷款，自身投入较少。另外，商业银行受住房公积金管理中心委托，用住房公积金发放了不少房地产开发贷款。121号文件出台以后，商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款，公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款，房地产开发企业可以申请的贷款品种减少，只能依靠房地产开发贷款。121号文件对房地产开发贷款设立了两个准入门槛：一是自有资金(所有者权益)不低于项目总投资的30%，二是“四证”齐全，第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关传统做法的结束。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高到35%，商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例，客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款准备金率紧缩贷款规模以后，对房地产开发贷款的审查会更加严格，房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。

　　2.2.2.开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快。过去，房地产开发项目资金主要来源于四个方面：房地产开发企业自筹资金、房地产贷款、建筑施工企业垫资和预售房款。实施宏观金融调控以后，由于房地产贷款门槛提高，许多房地产开发企业无法获得贷款;建筑施工企业垫资尽管早已受到《建筑法》的禁止，但实际上仍然十分普遍，而垫资中有相当一部分来自于建筑施工企业向银行申请的流动资金贷款，121号文件下发以后，建筑施工企业将很难获得用于垫资的贷款，垫资现象和垫资数量将明显减少;预售房款由两部分构成：一部分为借款人支付的首付款，另一部分为借款人申请的个人住房贷款，随着我国购房者提前消费意识的增强，个人住房贷款占据了很高比例(最高可达80%)，本轮宏观金融调控推迟了部分借款人的购房行为，抑制了部分购房需求(详细原因将在后面分析)，结果将导致预售房款减少。四个资金来源中有三个趋于减少，项目开发不得不依赖于房地产开发企业的自筹资金，一些资金实力雄厚的房地产开发企业勉强还可以应付，而一些中小企业可能会面临资金链断裂的风险，项目出现较大的资金缺口，导致已开工项目形成烂尾工程。可以预见，房地产开发企业将面临重新洗牌的格局，一些资金实力有限的房地产开发企业将会被淘汰出局，而那些实力雄厚的房地产开发企业将逐渐占据市场主导地位。

　　2.2.3.对集团公司传统资金管理模式带来挑战。为了控制成本，许多房地产集团公司采用了资金统一管理模式，实行“统贷统还”，即由母公司统一向银行申请贷款，然后转贷给全国各地的子公司使用，子公司在销售回笼资金后还给母公司，再由母公司统一还贷。121号文件禁止房地产开发贷款跨地区使用，对房地产集团公司传统资金管理模式带来挑战，母公司申请的房地产开发贷款只能用于注册地房地产开发，而外地开发只能由当地子公司作为承贷主体。由于子公司的财务指标通常不如母公司，也就降低了子公司获得贷款的可能性，从而抑制了大型房地产开发公司“遍地开花”现象，在一定程度上减缓了开发速度。

　　2.3.对个人购房者的影响

　　2.3.1.延迟购房行为。在195号文件基础上，121号文件进一步提高了发放个人住房贷款的工程进度要求，将高层由完成总投资的三分之二提高到主体结构完成封顶，这对一次性付款的购房人基本上没有影响，而对于依靠贷款作为购房款的大多数购房者来说，意味着只能等到主体结构封顶以后才能购房。由于此时工程量已完成大部分，烂尾风险大为降低，在一定程度上降低了借款人购买期房所面临的风险。

　　2.3.2.部分地区贷款门槛提高，借款人获得贷款的难度加大。受贷款总规模紧张影响，在部分地区，商业银行提高了个人住房贷款门槛，如有的地区将首付款比例由20%提高到30%，有的地区停止发放二手房贷款，还有的地区对借款人资格审查更加严格。所有这些，都加大了借款人获得贷款的难度，一些借款人将被拒之门外，从而无法实现安居梦想。

　　2.3.3.投资需求和高档住房需求受到抑制。121号文件对借款人购买第二套以上(含第二套)住房的投资性需求和购买高档商品房、别墅等高档住房需求采取了利率歧视政策，规定执行同期同档次贷款利率，不得执行个人住房贷款优惠利率。银行通常都是通过控制还贷收入比(即月还款额占借款人家庭收入的比例)来控制贷款风险，在借款人还款来源没有变化的情况下，其可以承担的月还款额也没有变化，随着贷款利率的提高，其可贷余额将会减少。121号文件提高了投资性需求首付款比例，对借款人自身实力提出了更高的要求，过去能买三套房的现在可能只能购买两套。这两方面的作用，将导致借款人购房需求减少。

　　2.4.对住房价格的影响

　　根据市场供求规律，商品价格由市场供求关系决定，房地产也不例外。下面从宏观金融调控对住房供给和需求的影响来判断未来一段时间住房价格的走势。

　　2.4.1.对供给的影响。由前面分析可知，本轮宏观金融调控将导致房地产开发企业数量减少，开发进度放缓，最终将导致房地产市场供给减少。

　　2.4.2.对需求的影响。购房者的需求有两方面：一是投资需求;二是自住需求，自住房中又有普通住房和高档住房之分。毫无疑问，受利率政策变化和首付款比例提高影响，本轮宏观金融调控将抑制投资需求和高档住房需求，而对自住普通住房的需求影响较少。从总体上看，将削弱住房需求。

　　2.4.3.对价格的影响。宏观金融调控对住房价格的影响取决于对供给和需求作用强度的对比，如果对供给的影响大于对需求的影响，市场上将出现供不应求局面，导致住房价格上涨;反之，如果对需求的影响大于对供给的影响，市场上将出现供过于求，住房价格出现下跌。具体到一个地区，关键要看住房需求中投资所占的比例，对于我国大部分地区，由于投资需求所占比例较少，宏观金融调控对需求的影响小于对供给的影响，住房价格将会上扬;而对于投资需求占比较高的地区，房价无疑会出现下跌。

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　　3.本轮金融调整对房地产市场的影响

　　短期来看，加息对市场需求会有抑制作用，但是这种抑制会有多强却值得商榷。我们的观点是这次加息对市场需求的抑制作用不至于过大，它的作用可能是使需求回归到一个更加真实和理性的水平上来。

　　由于消费者对此次加息是有心理准备的，因此市场需求并不会因为央行此次的加息而出现大的下滑。但是我们同时也清楚地认识到，消费者的承受能力是有限的，因此利率增长如果超过一定的幅度，对需求的抑制作用就会增强。今年前三季度我国城镇居民可支配收入同比增长为7%，如果央行加息的幅度达到100个基点，20年按揭贷款月还款额的增幅将达到8.5%(按等额还款法计算)，这个比例与收入增长的比例还基本吻合，但是如果加息的幅度达到200个基点，20年按揭贷款还款额的增幅就将达到17.4%(按等额还款法计算)，大大超过了收入的增长速度。

　　加息对不同房地产企业的影响是不同的。对于优秀企业来说，加息从长期来说是利大于弊。

　　目前在房地产市场上的确存在一些过度投机的现象，而这些现象的存在，在某种程度上已经阻碍理性企业的发展。加息一方面提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，另一方面抑制需求，使房地产市场上的竞争更加激烈。最终的结果将会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。而低素质企业的退出将为优秀企业的发展提供更大的发展空间。

　　我们在前一阶段已经看到了宏观调控给房地产市场带来的一些变化，房地产开发投资的增速在放缓，房地产开发的热情在降温，而通过加息，政府将通过市场的力量巩固这一调控成果，促使开发商采取更理性的投资态度，防止房地产市场的大起大落。这种倾向对于稳健经营、追求持续发展的开发商来说是大有好处的。

　　4.企业对策

　　4.1.房地产商的自律

　　因为目前房地产商的自律程度很差，所以往往就把自己经营风险转嫁为银行的金融风险，这是一个值得关注的问题。因此，我认为我们是不是应该考虑和研究房地产商自律的问题，也就是房地产商必须自我约束的问题。从这个角度来讲，我认为中国房地产泡沫的产生及其影响金融活动的一个重要原因，就是有的房地产商不能正确按照市场规则办事，比如说危害银行及消费者利益等，因而最后会导致中国房地产泡沫的产生，并且使泡沫最后转化为金融风险。从房地产商自律的内容上来看，恐怕有这样几个问题需要考虑。

　　4.1.1.房地产商必须要尊重市场。我们现在房地产市场非常好，人们对住房的需求不断提升，这种住房需求的提升，必然会产生房地产产业的快速发展，因而我们应该尊重这个市场，但是有人不尊重这个市场，其主要表现就是欺骗购房人，例如面积上做假，质量上不保证，不能按时交房等等，使得各种欺诈购房者的现象不断发生。房地产领域里的各种消费者投诉，已经成为我们国家投诉最多的一个产业。这就说明我们房地产商不能正确地对待不断增长的市场，如果继续采取这种欺诈购房者的现象，危害消费者主权现象的话，那就会必然使购房者的需求降低，最后受到损害的还是房地产本身。所以，我想我们房地产商应该在这个方面不断提高自身的素质，能够正确对待市场，能够积极培育和引导我们日益增长的房地产市场。否则，恐怕最后会使房地产产业会出现大起大落。目前，我们房地产开发项目很多，在这种开发项目很多的条件下，如果我们无视消费者应有的利益和应有的权利，那么，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及其金融风险的产生。所以，我想是不是我们房地产商要自律，重要的问题是一定要能够正确地认识和看待市场。

　　4.1.2.房地产商要正确对待风险。也就是房地产商自身也要考虑勇于承担风险的问题。勇于承担风险，就要考虑提高自己的自身资本金比例。如果房地产商仅仅靠银行的钱来去做房地产的话，最后的经营风险全部都是银行的金融风险，而不是自身的经营风险，也就是把自身的经营风险都会转化为金融风险。所以，房地产应该提高自己的资本金比例。在房地产商提高自己资本金比例的条件下，运用银行的资金搞房地产，其结果就会使银行和房地产商共担风险。否则，就会把所有的经营风险都转给银行，这是不对的。但是，现在面临的问题是有些房地产商拿到一个项目之后，就成立子公司，而这种子公司的直接来源，又主要是银行贷款。其结果就必然是：一旦出现泡沫，泡沫就会成为银行的金融风险。需要指出的是，有些房地产商已经做了十几年的房地产，应该说自己的资金积累已经不少了。但是，每次在新项目开发上，却还是往往主要依赖银行，而不是提高自己的资本金，这种行为是不对的。就是说他没有承担这种风险的诚意，其结果都会把自己的经营风险转嫁给银行。所以，我认为房地产商自律的一个重要内容，就是要勇于承担风险，要想办法提升自己的资本金比例。尤其是那些有能力提高资本金比例的房地产商，更应该要考虑这个问题。否则，恐怕我们整个房地产的经营风险都会转嫁到我们的银行身上，这是一个极其严重的问题。所以，我觉得房地产商自律的一个重要问题，就是要提高自身的资本金比例。

　　4.1.3.房地产商要正确对待财富。因为房地产产业是一个发展较快的产业，财富积累也比较迅速。在这个条件下，我们房地产商必须要正确对待财富的问题。如果不正确对待财富，那么最终就有可能会无视法律，无视社会公德，无视社会责任。现在有些房地产商，因为积累了一定财富之后，往往就目中无人，而且没有法律概念，不仅没有考虑到自己应承担的社会公德，应承担的社会责任，而且违规和违法，比如说欺骗消费者，比如说偷税漏税的等等。因此，我想，房地产自律的重要内容之一，恐怕就是要正确对待财富，要看到拥有财富是我们国家改革开放给大家提供的机遇，拥有了这种机遇，才是拥有财富，也就是说，财富的拥有既是房地产商自身有能力的结果，也是整个社会提供机遇的结果。所以，拥有财富的人应该正确对待财富。在拥有财富的条件下，要有法律意识，不能拥有财富而无视法律，不能拥有财富而无视公德，不能拥有财富而无视社会责任。因为一旦没有法律意识，没有社会责任，没有社会公德意识，就会产生各种违反社会法律乃至社会公德的行为。这是我们房地产自律的重要内容之一。这方面如果不自律的话，最后的结果，可能就会出现房地产泡沫，这种泡沫也就有可能带来整个社会的金融风险。所以，我想自律的第三个方面就是应该要正确对待财富。

　　4.1.4.要不断的提高自己的竞争力，提高自己企业竞争力，尤其是核心竞争力。提升核心竞争力就要求我们的房地产商应该不断的在自己企业制度，企业管理，乃至企业文化上要不断的提升自己。我们应该看到我们现在房地产产业中的有些企业的竞争力是很差的。因为房地产产业在我们国家是新兴产业，容易赚钱，有的企业可能赚了钱，但是实际上核心竞争力并不是很强。因此，这就要求不少企业要进一步的提升自己核心竞争力，解决自身的问题。否则的话，会产生许多不利于自己发展的问题。我想房地产商是不是应该把提升自己核心竞争力，作为自律的内容。不要认为自身赚了钱，就因为自己企业是一个好企业。实际上不少企业竞争力是很差的，我们应该从这种核心竞争力提升出发，进一步加快房地产企业的改革，包括企业制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企业文化的塑造，形成一个新的房地产企业。我们有一些房地产企业，实际上是刚刚成立起来，可能因为各种机遇也做了一些好项目，但是做好这些项目，并不标志着自身竞争力的提升。随着经济的发展，房地产产业的竞争力必须进一步提升，我认为要认真考虑这个问题。所以，我想房地产自律的一个重要内容，就是提升自己企业的核心竞争力，全方位推动自己的企业的改革，保证自身的稳健发展。

　　4.2.有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道

　　党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。

　　在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，还有6个渠道：一是发债券;二是国内上市公司，资本市场融资;三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资;四是吸收海外基金;五是施工企业垫资;六是房地产基金。

　　房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。

　　4.3.中小房地产企业融资方法

　　“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：

　　第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难;另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

　　第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。