房地产企业与环境复习资料四

　　二、我国政府对房地产业的政策

　　1、住宅建设成为今后的热点

　　进入1996年，在房地产业处于低潮，房地产市场不景气，商品房大量积压之时，传来了令业内人士振奋的信息：国家纪委主任陈锦华在关于发展住房建设的谈话中指出，人民生活与生产、经济发展之间，有一个很好的结合点，这就是住房。在实行国民经济发展“九五”计划时，要把住房建设确定为新的经济增长点，把住宅消费作为消费热点。1998年，建设部、国家发展计划委员会、国土资源部为了贯彻实施《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，向各省、市、自治区下发了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》，明确指出今后住宅尤其是安居工程将是国家大力支持的建设项目，国家将对开发建设普通商品住宅和经济适用房的房地产项目予以一定的政策倾斜，在房地产使用费、建设配套费和税金上给予一定程度的优惠，鼓励房地产企业投资住宅建设。

　　同时，为了鼓励城镇居民购买住房产品，全国部分城市相继开始实行住房分配货币化。天津市政府决定从1999年6月30日起，在全市城镇范围内的机关、团体、企事业单位一律停止住房实物分配，改为货币分配。这一措施将传统的住房分配方式改为新的住房消费方式，即普通职工可以通过公积金贷款或商业银行住房抵押贷款来购置自己的住房，从而将大大地推动住房消费。国家同时也相应放宽购房贷款的政策并对住房产品交易的各项税费作出较大的下调，进一步搞活二、三级房地产市场。

　　2、加大积压商品住房的处理力度

　　在前面我们曾提过，1998年底全国积压的商品房达8000万平方米，其中空置一年以上的占总量的50%左右，形成一种建房越多，积压的闲置房数量越多的不良现象。据国家统计资料显示，每年新增的空置商品房大约在1000万平方米左右，不良资产的增加会导致金融风险的增加，为了防止泰国式金融危机的产生，国家下决心大力整顿房地产市场：一方面实行政策倾斜，将房地产市场引向普通住房和经济适用房建设，另一方面则大力清理积压商品房。1999年7月14日，国务院办公厅关于印发《海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案》的通知(国办发[1999]62号)就是一种信号，在试点方案中明确提出“盘活金融资产，改善经济运行环境”。另外，厦门、广州及全国许多城市也都开始或酝酿类似的处理积压商品房的方案，在今后一段时期，将有相应的政策出台。

　　三、房地产企业政治环境变化趋势分析

　　1、消除供需矛盾的关键是调整住户的售价

　　目前，我国房地产业内供求失衡的现象普遍存在，在写字楼和商业项目市场中供过于求，因此造成房价和租金下滑。由于宏观政策更倾向于普通商品房的建设，在一定时期，这个市场无法有更大的改观。如上所述，国家在今后一定时间内将大力支持普通住宅和经济适用房，以求带来全社会经济向前发展。但目前供求矛盾将严重影响国家这一政策的实施后果，假如国家大力支持下却出现更多的积压商品房，结果与政策的初衷是南辕北辙了，下一步如何实现供求平衡将是国家首要的目标。住房供求平衡的实现受两方面因素的制约，一是通货膨胀因素，二是有效需求不足的因素。

　　通货膨胀因素的影响主要表现为房价暴涨。按其成因不同可分为三类，一是成本推进型房价上涨，即因各种税费上涨导致的房价上涨;二是结构型房价上涨，即因其他社会消费品价格上涨带动房价上涨;三是需求拉上型房价上涨，即因居民对住房的有效需求膨胀而引发的房价上涨。近两年来国内消费市场处于通货紧缩时期。各种消费品价格不涨反跌，国家也在逐步减少对住房建设的各项税收和费用，居民对于住房的有效需求不足现象明显。因此从通胀的角度来看，房价没有上涨的动因。

　　如前所述，目前中国住房市场最明显的特征是有效需求不足，主要表现为大量房屋闲置，同时居民住房消费水平并无明显改善。住房有效需求不足的成因有二，一是社会分配不合理，居民收入差距扩大，大部分居民的住房消费能力不足而导致住房有效需求不足。从我国目前的情形来看，这两方面的影响同时存在。一方面，虽然人们都在抱怨房价太高，房价收入比大于7，部分大、中城市甚至接近或超过10(据世界银行考察的结果，住房价格与年收入之比为5才具备支付消费的能力)，但商品房价格仍然居高不下;另一方面，我国商品房空置面积呈逐年加速上升趋势，表明居民住房消费有效需求不足。对于第一种原因，由于体制的问题，在近期内很难有很大的改观，因此解决供求矛盾的焦点就在如何刺激居民的有效需求上。1996年，建设部叶如棠副部长指出：“要实现这一战略性决策，必须有一个重大的政策调整。”主要的举措有：取消福利分房，提高房租，增加职工工资，减少税收，减低房价，“按揭”要搞，利率要降低。至1999年底，上述政策性措施陆续出台，但只有房价还未有较大动作。随着时间的推移，降低房价的呼声和要求愈来愈大，如果房地产市场并未随上述政策出台一段时期后有明显起色(目前看来效果并不明显)，短期内大幅度提高职工收入或改变收入，消费预期心理有很大的难度，因此政策性房价的下调将越来越可能成为下一步政策现实。

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