注册会计师《税法》考前冲刺题：土地增值税

更新时间：2012-10-10 16:18:46 来源：|0

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　　一、单项选择题

　　1. 下列各项中，应当征收土地增值税的是(　)。

　　A.公司与公司之间互换房产

　　B.房地产开发公司为客户代建房产

　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产

　　D.双方合作建房后按比例分配自用房产

　　【答案】A

　　【解析】房地产开发公司为客户代建房产、合作建房自用房产，均没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征收范围;兼并企业从被兼并企业取得房产，属于是免征土地增值税的项目。

　　2. 甲企业为一般生产企业，下列有关甲企业的行为中，需要缴纳土地增值税的是()。

　　A.甲企业向某银行借款100万元，以其自有的厂房作为抵押，厂房尚在抵押期间

　　B.甲企业将自有的一幢办公楼作价入股，投资给某商业企业

　　C.甲企业出地，某商业企业出资金，双方合作建造办公楼，建成分配后用于自己使用

　　D.甲企业用闲置的办公楼与乙企业交换厂房

　　【答案】D

　　【解析】选项A：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;选项B：以房地产作价入股进行投资，暂免征收土地增值税;选项C：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

　　3. 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是

　　(　)。

　　A.契税

　　B.房产税

　　C.城市维护建设税

　　D.印花税

　　【答案】C

　　【解析】房地产开发企业转让时缴纳的印花税是列入管理费用中的，不允许单独再扣除;转让环节缴纳的城市维护建设税允许单独扣除。

　　4.某中外合资化工企业2009年12月转让一幢新建办公楼，取得收入6000万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该化工企业当期应缴纳土地增值税额为( )万元。

　　A.380.1

　　B.381

　　C.389.1

　　D.390

　　【答案】D

　　【解析】扣除项目金额=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%=4700(万元)

　　增值额=6000-4700=1300(万元)

　　增值率=1300÷4700×100%=27.66%，适用税率30%

　　应纳税额=1300×30%=390(万元)

　　5.某生产企业2009年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税(　)

　　A.128.4万元

　　B.132.6万元

　　C.146.8万元

　　D.171.2万元

　　【答案】B

　　【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目=1400×50%+72=772(万元)，增值额=1200-1400×50%-72=428(万元)，增值率=428÷772=55.44%，应纳土地增值税=428×40%-772×5%=132.6(万元)。

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　　6. 某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)。

　　A.400万元

　　B.1485万元

　　C.1490万元

　　D.200万元

　　【答案】B

　　【解析】评估价格=12000×70%=8400(万元)

　　税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)

　　增值额=10000-8400-115=1485(万元)

　　7. 某工业企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税(　)。

　　A.96.75万元

　　B.97.50万元

　　C.306.75万元

　　D.307.50万元

　　【答案】C

　　【解析】扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元,土地增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除项目比率=1022.5÷3977.5≈26% ，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75万元。

　　8. 2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税(　)万元。

　　A.73.5

　　B.150

　　C.157.5

　　D.300

　　【答案】C

　　【解析】土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目=1200+40+35=1275(万元)，增值额=1800-1275=525(万元).增值率=525÷1275=41.18%，增值额=525×30%=157.5(万元)

　　9. 某工业企业2009年转让一幢使用两年的办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，经房地产评估机构评定其重置成本是4000万元，成新度七成，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.50万元)。该企业应缴纳土地增值税(　)万元。

　　A.696.75

　　B.615.13

　　C.506.75

　　D.507.50

　　【答案】B

　　【解析】这是工业企业，属于非房地产开发企业，允许扣除在转让房地产环节交纳的印花税。扣除项目金额=4000×70%+277.5=3077.5(万元),土地增值额=5000-3077.5=1922.5(万元)，增值额与扣除项目比率=1922.5÷3077.5×100%≈62.47%，适用税率为40%，扣除率为5%，应纳土地增值税=1922.5×40%-3077.5×5%=615.13(万元)。

　　10. 土地增值税的纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在(　)税务机关申报纳税。

　　A.住所所在地

　　B.房地产坐落地

　　C.办理过户手续所在地

　　D.自行选择纳税地点

　　【答案】C

　　【解析】为了便于税源控制，纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

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　　11. 依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠，下列各项不符合普通标准住宅标准的有(　)。

　　A.住宅小区建筑容积率在1.0以上

　　B.单套建筑面积在150平方米以下，最高不超过180平方米

　　C.允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%

　　D.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下

　　【答案】B

　　【解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　12. 下列情形中，在土地增值税清算中不符合以下(　)条件之一的，不可以实行核定征收土地增值税。

　　A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

　　B.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

　　C.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的

　　D.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的

　　【答案】D

　　【解析】在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

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　　二、多项选择题

　　1. 房地产开发企业将开发产品用于下列(　)项目，属于视同销售房地产，征收土地增值税。

　　A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产

　　B.开发的部分房地产用于职工福利

　　C.开发的部分房地产用于出租

　　D.开发的部分房地产用于对外投资

　　【答案】ABD

　　【解析】房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

　　2. 关于特殊行为的土地增值税的政策陈述，正确的是(　)。

　　A.工业企业将土地(房地产)作价入股进行投资，将房地产转让到其他工业企业中时，暂免征收土地增值税

　　B.以房地产抵债而发生房地产权属转让的，征收土地增值税

　　C.房地产的重新评估的增值，应该纳入土地增值税的征收范围

　　D.房地产的继承不属于土地增值税的征税范围

　　【答案】ABC

　　【解析】房地产的重新评估的增值，没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

　　3. 计算土地增值税时，下列说法不正确的有(　)。

　　A.房地产开发企业可以按地价款与开发成本加扣20%的费用

　　B.旧房销售按重置价值扣除费用计算的价格扣除

　　C.所有与转让有关的税金均可作为税金扣除

　　D.土地增值税的纳税人不包括个体经营者

　　【答案】BCD

　　【解析】旧房销售按重置价值与成新度折扣率计算的价格扣除;房地产企业转让房产的印花税不得作为税金扣除;个体经营者也是土地增值税的纳税人。

　　4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是(　)。

　　A.营业税

　　B.房产税

　　C.城市维护建设税

　　D.印花税

　　【答案】AC

　　【解析】房地产开发企业转让时缴纳的印花税是列入管理费用中的，不允许单独再扣除。

　　5.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是(　　)。

　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

　　B.主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税

　　C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的可以作为扣除项目扣除

　　D.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

　　【答案】ABD

　　【解析】在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

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　　6. 转让旧房的，以下项目( )可作为土地增值税扣除项目金额。

　　A.房屋及建筑物的评估价格

　　B.取得土地使用权支付的地价款

　　C.转让时缴纳的税金

　　D.转让时缴纳的费用

　　【答案】ABCD

　　【解析】转让旧房，可作为扣除项目金额扣除的有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用及转让环节缴纳的税金。

　　7. 纳税人发生下列情形之一的，土地增值税以房地产评估价格为依据计算征收的有 (　)。 A.隐瞒、虚报房地产成交价格

　　B.提供扣除项目金额不实

　　C.纳税人新建普通标准住宅出售的

　　D.转让房地产成交价格低于评估价格，又无正当理由

　　【答案】ABD

　　【解析】纳税人新建普通标准住宅出售的，以纳税人转让收入减去规定的扣除项目后的余额为增值额，计算土地增值税。

　　8. 纳税人应进行土地增值税的清算的情形包括(　)。

　　A.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　B.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的

　　C.直接转让土地使用权的

　　D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　【答案】AC

　　【解析】BD为主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。

　　9. 按照土地增值税的有关规定：内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是( )。

　　A.营业税

　　B.城建税

　　C.教育费附加

　　D.印花税

　　【答案】ABC

　　【解析】按照土地增值税的有关规定：内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是营业税、城建税、教育费附加。

　　10. 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列()情形的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

　　A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

　　B.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

　　C.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续的

　　D.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的

　　【答案】ABD

　　【解析】符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续的，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式对房地产项目进行清算。

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　　11. 下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的有(　　)。

　　A.自然人转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地税务机关申报纳税

　　B.自然人转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税

　　C.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

　　D.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，在机构所在地或经营所在地的税务机关申报纳税

　　【答案】AB

　　【解析】法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

　　12. 下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有(　)。

　　A.符合土地增值税清算条件的

　　B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

　　C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的

　　D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的

　　【答案】BCD

　　【解析】房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　13. 下列项目中属于房地产开发成本的有()。

　　A.耕地占用税

　　B.三通一平费

　　C.土地出让金

　　D.基础设施费

　　【答案】ABD

　　【解析】C属于取得土地使用权所支付的金额，不属于房地产开发成本。

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　　三、计算题

　　1、某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70%能够提供金融机构的证明)。

　　(说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%;教育费附加征收率为3%;契税税率为3%;购销合同适用的印花税税率为0.3‰;产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%)

　　要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

　　1.计算该房地产开发公司应缴纳的印花税多少万元?

　　2. 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税多少万元?

　　3. 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加多少万元?

　　4. 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用多少万元?

　　5.计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额多少万元?

　　6. 计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税多少万元?

　　【答案】

　　1、计算该房地产开发公司应缴纳的印花税

　　=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(万元)

　　2.可扣除的地价款和契税=8000×60%+8000×3%×60%=4944(万元)