2013年注册会计师《税法》单元测试题：第八章土地增值税法

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《税法》单元测试题：第八章土地增值税法

　　一、单项选择题

　　1.下列各项中，属于土地增值税征收范围的是( )。

　　A.出让国有土地使用权

　　B.转让国有土地使用权

　　C.出租国有土地使用权

　　D.继承国有土地使用权

　　【答案】B

　　【解析】选项A：出让国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围;选项C：出租国有土地使用权，出租人虽取得了收入，但没有发生土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围;选项D：继承国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围。

　　2.根据土地增值税的有关规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的( )内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

　　A.7日

　　B.10日

　　C.15日

　　D.30日

　　【答案】A

　　【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

　　3.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额( )的，免征土地增值税。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.40%

　　D.50%

　　【答案】A

　　【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。

　　4.下列行为中，需要缴纳土地增值税的是( )。

　　A.企业向银行借款500万元，以其自有的厂房作为抵押，厂房尚在抵押期间

　　B.李某将其拥有的一块土地使用权作价入股，投资给某工业企业

　　C.房地产开发企业将一块土地使用权通过中国境内非营利的社会团体赠与教育事业

　　D.企业将其自有的厂房抵偿所欠乙企业的债务，并办理了产权转移手续

　　【答案】D

　　5.2012年3月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入5000万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元，该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费合计2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税( )万元。

　　A.0

　　B.140.25

　　C.223.75

　　D.262.5

　　【答案】D

　　【解析】(1)扣除项目金额合计=2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+275=4125(万元);(2)增值额=5000-4125=875(万元);(3)增值率=875/4125×100%=21.21%，适用税率为30%;(4)应纳土地增值税=875×30%=262.5(万元)。

　　6.某市一家房地产开发公司，1月份通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收。10～12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元;12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的l/5抵偿材料价款。剩余的l/5公司对外出租，当年取得租金收入80万元。已知当地政府规定，房地产开发费用的计算扣除比例为l0%。则该房地产开发公司应缴纳土地增值税( )万元。

　　A.1038.0

　　B.1236.0

　　C.1416.0

　　D.1885.6

　　【答案】D

　　7.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地委托建筑公司建造一栋办公楼，取得该项土地使用权时支付土地出让金1000万元，缴纳相关税费60万元;该办公楼开发成本800万元;发生管理费用200万元、财务费用300万元(其中该办公楼应分摊的利息支出100万元，包括超过贷款期限而支付的利息20万元和罚息10万元，利息支出可以提供金融机构证明);办公楼竣工验收后，全部对外销售，签订销售合同，取得销售收入5500万元。已知当地省人民政府规定，其他房地产开发费用计算比例为5%。该企业销售办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

　　A.975.34

　　B.994.82

　　C.1236.64

　　D.1217.64

　　【答案】C

　　二、多项选择题

　　1.下列各项中，需要缴纳土地增值税的有( )。

　　A.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的

　　B.房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为

　　C.企业与企业之间互换房地产的行为

　　D.企业转让旧房及建筑物的行为

　　【答案】ACD

　　2.下列各项中，不征或免征土地增值税的有( )。

　　A.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实的

　　B.因国家建设需要依法征用、收回的房地产

　　C.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营的

　　D.在企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的

　　【答案】ABD

　　3.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许作为“与转让房地产有关的税金”项目扣除的税金有( )。

　　A.营业税

　　B.教育费附加

　　C.城市维护建设税

　　D.印花税

　　【答案】ABC

　　【解析】选项D：房地产开发企业的印花税已经包括在房地产开发费用中，不能再单独扣除。

　　4.下列情形中，属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

　　C.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

　　D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%，其余全部自用的

　　【答案】BD

　　【解析】选项AC属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。

　　5.下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有( )。

　　A.纳税人清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

　　B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除

　　C.分期开发的房地产项目，以分期项目为单位进行土地增值税清算

　　D.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，以取得的收入全额为增值额计征土地增值税

　　【答案】ABC

　　【解析】对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。

　　三、计算题

　　位于市区的某工业企业利用厂区空地委托某建筑公司建造办公楼一幢，竣工验收后，对外销售了总建筑面积的2/3，共取得转让收入9800万元，签订销售合同;将剩余的1/3全部对外出租，当年取得租金收入80万元。已知该企业为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用合计为4050万元,房地产开发成本为3000万元，企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息。已知当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为10%。

　　该企业在申报缴纳土地增值税时作如下计算：

　　(1)扣除项目金额

　　=4050+3000+(4050+3000)×10%+(9800+80)×5%×(1+7%+3%)+(4050+3000)×20%

　　=9708.4(万元)

　　(2)增值额=9800-9708.4=91.6(万元)

　　(3)增值率=91.6÷9708.4×100%=0.94%，适用税率30%

　　(4)土地增值税税额=91.6×30%=27.48(万元)

　　请依据《土地增值税暂行条例》及有关规定,具体分析该企业计算的土地增值税税额是否正确,如不正确,请指出错误之处,并列出步骤计算应纳土地增值税税额。

　　【答案及解析】

　　(1)该企业计算的土地增值税不正确。

　　(2)错误如下：

　　①企业对外销售了总建筑面积的2/3，只能扣除转让的建筑面积所对应的取得土地使用权金额和开发成本部分，而该企业多扣了，同时多扣除了房地产开发费用金额。应相应的减少扣除项目金额4050×1/3+3000×1/3+(4050×1/3+3000×1/3)×10%=2585(万元)。

　　②出租办公楼取得的租金收入对应缴纳的营业税、城建税及教育费附加不得作为土地增值税的扣除项目金额，该企业却作为扣除项目金额扣除了，应相应的减少扣除项目金额80×5%×(1+7%+3%)=4.4(万元)。

　　③销售办公楼缴纳的印花税可以扣除，该单位却未计入扣除项目金额扣除，应相应增加扣除项目金额9800×0.5‰=4.9(万元)。

　　④非房地产开发单位不适用加计扣除20%的规定，该企业却作为扣除项目金额扣除了。应相应减少扣除项目金额(4050+3000)×20%=1410(万元)。

　　(3)应纳土地增值税税额：

　　①扣除项目金额=9708.4-2585-4.4+4.9-1410=5713.9(万元)

　　或，扣除项目金额=4050×2/3+3000×2/3+(4050×2/3+3000×2/3)×10%+9800×5%×(1+7%+3%)+9800×0.5‰=5713.9(万元)

　　②增值额=9800-5713.9=4086.1(万元)

　　③增值率4086.1÷5713.9×100%=71.51%，适用税率40%，速算扣除系数为5%

　　④应纳土地增值税额=4086.1×40%-5713.9×5%=1348.75(万元)。

2013年注册会计师《税法》单元测试题：第七章资源税法