2014年土地估价师《案例与报告》考点:土地估价方法选择2

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　　2014年土地估价师《案例与报告》考点汇总

    2.估价对象状况与估价方法适宜性分析的内容

　　估价对象的状况不同，所适用的方法应有不同。

　　1)收益还原法

　　收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或有潜在收益的土地或房地产的估价。对于没有收益的不动产的估价，如学校、机关、公园等公益用地的估价则大多不适用。由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，而关于收益性土地的客观纯收益和适当的还原率的求取，受一般的经济行情和工商企业及房地产市场的发展、变化的影响，很难确定，这是收益还原法的一个缺点。

　　2)市场比较法

　　(1)从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估，对于很少发生交易的不动产，如古建筑、寺庙、教堂、纪念馆、学校等，则不能采用市场比较法进行评估。

　　(2)从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

　　(3)从地区来看，市场比较法主要适用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。

　　3)成本逼近法

　　由于土地的价格大部分取决于效用，所以采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。

　　故采用成本逼近法估价有一定的限制，成本逼近法一般适用于：

　　(1)土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用;

　　(2)新开发土地，不适用于建成区域已开发土地估价;

　　(3)工业用地估价，城区或市区工业用地除外;

　　(4)既无收益又无交易情况，如公园、学校及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。

　　4)剩余法

　　从剩余法的计算公式和特点可以看出，剩余法主要适用于以下几种类型的不动产估价：

　　(1)土地整理、复垦;

　　(2)待开发土地的估价(如生地、熟地、毛地);

　　(3)待拆迁改造的再开发房地产的估价;

　　(4)现有新旧房地产中地价的单独评估;

　　(5)在建工程(包括停建工程);

　　(6)可装修或可改变用途的旧房(包括改建、扩建、装修)等。

　　5)路线价法

　　路线价估价法是适用于城市的估价方法;，主要适用于市街地及商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。

　　路线价法要求有较多的交易实例，且土地市场要规范，能快速评估多宗土地的价格。估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。

　　6)基准地价系数修正法

　　基准地价系数修正法是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。城镇基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。

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