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2015年土地估价师《土地估价实务》考点剖析10

更新时间:2015-06-03 09:42:58 来源:|0 浏览0收藏0

    2015年土地估价师《土地估价实务》考点剖析汇总

  考点:市场比较法计算题解析

  (一)审题1、明确题目要求。两个要求:编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。3、明确比较基准,以待估宗地为基准。

  (二)方法选择与解题思路1、方法选择根据题目提供的资料,适用市场比较法。2、解题思路第一步:根据地价增长情况编制地价指数表第二步:计算土地使用权年期修正指数

  公式为:年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

  其中:r―土地还原率,M―待估宗地使用权年限N―比较案例宗地使用权年限第三步:根据所确定的各因素条件指数,分别对5 个交易案例进行因素修正,得到5 个比准价格第四步:采用适当方法处理这5 个比准价格,得出待估宗地单位面积价格

  (三)公式与计算步骤1、适用公式(同上题,但多了年期修正,少了位置和形状修正)2、计算步骤

  1 (1)选择计算方法

  2 (2)编制该城市住宅地价指数表(每月增长1 个百分点,非递增)

  3 (3)计算土地使用权年期修正指数土地还原率为7%,年期修正指数计算有两种处理方法:第一种,以住宅用地法定最高年期(70 年)的指数为基值100 。50 年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46 第二种,以无限年期住宅用地价格指数为100 。

  N 年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)N]

  1 (4)确定容积率修正系数

  2 (5)确定区域因素和个别因素条件指数,注意比较基准

  3 (6)比较修正各交易案例价格

  4 (7)采用算术平均法计算待估宗地单位土地面积价格(四)解题过程中应注意问题1、必须清楚写出各计算步骤及计算公式。2、两种土地使用权年期修正指数计算方法得出的最后结果完全相同。3、计算区域因素和个别因素条件指数时,一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间

  比较关系的说明。4、在所有修正指数确定后,计算各比较案例的比准价格时,要写清楚计算公式,明确哪个修正指数在分子,哪个在分母。5、最终评估结果一般采用简单算术平均法求得,一般要说明理由。

  (一)审题1、审清题目,确定解题方法2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长还是递增3、明确各因素比较基准

  (二)解题方法与思路方法选择:从题目中给出的条件看,应该采用市场比较法基本思路:第一步,根据地价增长情况及容积率与地价的关系,编制地价指数表和容

  积率修正系数表;第二步,计算土地使用权年期修正指数;第三步,确定区域因素和个别因素条件指数;第四步,对5 个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格;第五步,用适当平均方法对这5 个比准价格进行处理,得出待估宗地价格。(三)公式与计算步骤

  1、适用公式待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 2、计算步骤

  1 (1)选择计算方法:适用市场比较法

  2 (2)编制该城市地价指数表(注意:地价指数是以2002 年1 月为100 ,以后平均每月递增1 个百分点)

  3 (4)交易形式修正系数,题目已给定

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