2016年房地产估价师《案例分析》工业房地产估价考点

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　　工业房地产估价

　　1、工业房地产及其估价特点。①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。

　　2、工业房地产估价常采用的方法。市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。

　　由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。

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　　3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。

　　4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价)。

　　特殊用途房地产估价

　　即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。

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