2016年房地产估价师《经营与管理》制定物业管理计划考点

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　　制定物业管理计划知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：

　　制定物业管理计划：

　　(一)确立目标

　　物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。有时业主除了最大限度地获取利润以外，没有具体的目标。

　　(二)检查物业质量状况

　　检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容，这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、基础和屋顶、建筑设备和装修等所有方面，还要针对租户经常指出的一些特殊问题进行检查。

　　(三)形成租金方案和出租策略

　　出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权，只有在业主和租户均满意的情况下租约才会得以维持，从这种意义上来讲，为物业出租而进行的努力是永无止境的。

　　这里所列的情况并不完全，它仅仅是为了说明出租策略的不同会带来物业租金水平的差异。

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　　(四)提出预算(包括管理费)

　　预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。要根据实际经营情况对预算进行定期调整，因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少，此时物业管理人员往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。

　　(五)签订物业服务合同

　　业主与物业服务企业签订的服务合同必须明确物业管理人员的权利和义务，以免物业管理人员事无巨细都要请示业主。

　　(六)物业管理记录和控制

　　当物业服务合同签订后，物业管理人员必须及时收集整理有关数据，以便编制有关报告。例如一份月财务报告就应包括上月结余、本月收入(包括租金、保证金和其他收入等)、本月支出(包括人员工资、维护费、修理费、水及能源使用费、税费、保险费、抵押贷款还本付息、管理费、宣传广告费、资本回收等)和月末结余。通过阅读月财务报告，业主和物业服务企业就会发现哪些费用超出了预算。

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