2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价技术报告漏项

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　　【摘要】2016年房地产估价师考试预计为10月15日-16日，为帮助考生更好的参加房地产估价师《案例分析》考试，环球网校小编为您搜集整理了"2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价技术报告漏项"，本文系统阐述了估价技术报告漏项的知识点，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

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　　三) 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来)从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。市场背景分析过于简单也可视为一项错误。背景分析没有结合估价对象特点，说明变动趋势，也是错误。05年少市场背景分析。

　　四) 最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)

　　最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。

　　如最高最佳原则有效分析缺少法律上可行原则。

　　五) 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)

　　1、未说明选用方法理由，07年少选用方法的理由。

　　六) 估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)

　　1、收益法

　　(1)收益期限确定错误。08年收益期限确定错误。

　　(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

　　(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

　　(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

　　(5)正常费用的测算错误

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　　A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。　　B、费用的计算中计费基础错误。03年按照年租金收入基数计算保险费用错误，04年按房屋重置价格的2%错误，06年按建筑物重置价格错误。

　　C、费用的计算方法错误。06年有效毛收入计算为考虑空置和收租损失，06年空置收租损失不应用连乘公式，08年年总收入未考虑收租损失、可出租面积比率、租赁保证金和押金利息收入。指错题中押金的利息不应计算管理费。

　　D、参数确定错误。

　　E、总费用中包含了折旧费。把土地使用费也计入年运营费用。

　　F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。如04年租约内未按合同计算净收益，

　　(6)报酬率确定错误

　　A、报酬率选定错误，确定要有理由，如07年报酬率确定没有具体说明。

　　B、用途不同的部分采用了相同的报酬率04年确定房地产报酬率未区分不同用途，

　　C、安全利率选择错误03年仅按存款利率未用安全利率+风险

　　D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。

　　(7)公式选用要用理由04、06年少选用公式的理由，如公式有字母解释，一定要看字母代表的含义是否正确。如07年A说明错误。10年A、G说明错误。

　　(8)管理费未说明是否包括水、电、气、热等费用，如03年(根据某某规定，出租经营物业按年租金收入计管理费)07也为说明。

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　　2、市场法

　　1)要有市场法的计算公式。06、08年少

　　2)区位相近若层高不同要注意选取的可比实例是否调整。08年未说明是否在统一供求范围内，朝向、楼层、周边情况是区域因素。

　　3)用途相同 08年未指明可比实例用途

　　4)档次相当 05、06年可比实例与估价对象的土地等级不同应加以修正。

　　5)规模相当 09年可比实例规模小，与估价对象不相当，不宜做可比实例。

　　6)估价目的吻合 08估价对象有地下车库，可比实例介绍中少是否有地下车库的说明。09年市场法计算中少地上车位、地下车库的计算。

　　7)接近估价时点 09年可比实例与估价对象相差两年不宜做可比实例。

　　8)成交价格应尽量为正常价格 10年可比实例成交价格未做说明

　　9)修正系数是否与描述的相一致 04、05年个别因素与基本情况中的描述不一致，09年交易日期调整系数分子分母颠倒。

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　　成本法：

　　1成本应为社会平均成本,即客观成本

　　2注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)

　　3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明，保险法的计算基数应是建筑物现值。

　　4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确，是否计算完整，如03年未考虑销售费用。

　　5基数是否正确。 05年投资利息的基数错误，未计土地取得成本。管理费基数要计算土地取得成本。

　　6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%

　　7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)03年折旧年限错误。

　　8用成本计算而非成本价

　　9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

　　假设法

　　1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费

　　2察看项目是否齐全。05年未扣除销售费用、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费。05年开发利润计算错误，为计算购买估价对象的投资利润。06年总地价扣除项目不应有销售利润。

　　3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

　　4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

　　5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

　　6最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;

　　7估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题;

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　　七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

　　“估价结果的确定”要详细说明估价结果及其确定的理由。其可能出现的错误主要表现在：

　　(1)确定估价结果的理由不充分。估价结果需要有理由来支持(如：估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、老师意见、估价人员经验等来确定估价结果)。如：“根据上述计算，确定估价结果为XX万元”，而确定的“估价结果”又与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分”。

　　(2)最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。否则，视为错误。

　　再仔细看看以下：

　　1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

　　2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

　　3估价时点是否准确

　　4修正年限是否正确

　　5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

　　6对采用的方法是否有合理的说明和理由

　　7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

　　8注意利息的计算方式，期限

　　9报告有效期应以报告完成之日为准

　　10现实用途和法定用途相符

　　11注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)

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