2015年房地产估价师《案例分析》章节知识第三章7节

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　　第三章 不同目的房地产估价

　　第七节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

　　1.企业各种经济活动中房地产估价的类型：

　　分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。

　　(1)房地产权属发生转移

　　企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及房地产权属向新设立公司转移的行为;此外，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。

　　(2)房地产权属不发生转移

　　2.估价的假设前提：

　　在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

　　3.估价方法的选用：

　　(1)房地产权属发生转移的估价

　　房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。一般可采用假设开发法、收益法进行估价;如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。

　　破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。由于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属非正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公平市价低很多，其估价结果可低于公开市场价值。

　　(2)房地产权属不发生转移的估价

　　这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、收益法、成本法和假设开发法。