2019房地产估价师《制度与政策》第二章考点：建设用地使用权划拨

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一、建设用地使用权划拨的含义(考点)

建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义：

(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

(3)取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

二、建设用地使用权划拨的范围(考点、重点)

依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：

①国家机关用地 。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会;国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门;国家审判机关，即各级人民法院;国家检察机关，即各级人民检察院;国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。

②军事用地 。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程;军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场;军用洞库、仓库;军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志;军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线;其他军事设施用地。

③城市基础设施用地 。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。

④公益事业用地 。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。

⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目;铁路、公路、港口、机场等交通项目;水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。

⑥法律、行政法规规定的其他用地。法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地。

建设用地使用权划拨的管理(考点、重点、难点)

《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：

(1)划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金;低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。

(2)划拨土地使用权的出租 。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

(3)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

(4)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

(5)国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

下列情况应采取土地出让或出租方式处置：

(1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;

(2)国有企业改组为股份合作制的;

(3)国有企业租赁经营的;

(4)非国有企业兼并国有企业的。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：

(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;

(2)国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;

(3)在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;

(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。

(2)、(3)、(4)项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

(6)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

(7)划拨土地使用权的收回。

国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：

土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;

国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;

各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;

土地使用者自动放弃土地使用权;

未经原批准机关同意，连续2年未使用;

不按批准用途使用土地;

铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。