2018年房地产估价师《制度与政策》考点：经济适用住房政策存在的缺陷

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经济适用住房政策存在的缺陷：

经济适用住房是指以中、低收入家庭为供应对象，按照国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设，得到政府政策扶持的普通住宅。发展建设经济适用住房，对于启动住房消费、加快住房建设、平抑房价、保障住房供应，特别是中低收入者的住房供应，都将产生积极作用。但几年的实践证明，经济适用住房政策不完善，存在下列缺陷，导致经济适用住房政策没有达到预期目的，使部分人对经济适用住房的作用产生怀疑。

1、经济适用住房在住房市场中没有发挥主导作用

我国房改的目标是建立以经济适用住房为中心的分类住房供应体系，但目前经济适用住房数量有限，整体规模小，根本不可能在住宅市场中占主导地位。主要表现在：(1)各地政府每年提供的经济适用住房远远不能满足中低收入者的需求，使得新建经济适用住房市场供求失衡，许多地方出现抢购经济适用住房或排队买房现象。(2)每年新建住房中，经济适用住房所占比重较小。(3)每年购买商品房的中低收入者人数远远超过了购买经济适用住房的人数。

2、经济适用住房很难满足中低收入者的实际需求

(1)我国中低收入者人数多，收入差距大，因此对住房的需求千差万别，而市场上提供的住房相对单一。(2)一些地方政府考虑土地收益，发展经济适用住房积极性不高，多数新建的经济适用住房位置偏远，对中低收入者来说不方便，住用成本高。(3)住宅建设要贯彻“三十年不落后”原则，适当超前，再加之政府对开发商监管不力，导致经济适用住房市场出现大面积、高价位现象，将大部分中低收入者拒之门外。

3、一些高收入者长期占用经济适用住房

“富人”进入经济适用住房市场主要有三种途径：(1)资格审查把关不严，导致部分高收入者进入。(2)我国居民收入申报工作不健全，部分高收入者隐形收入未统计，仍以中低收入者身份进入市场。(3)中等收入者购买经济适用住房后，随着收入的增加，进入高收入行列。“富人”购买经济适用住房的现象已引起人们的关注，各地政府也采取相应措施加以杜绝。但是对于已入住的、目前仍占用经济适用住房的高收入者如何对待，政策没有明确规定。