2018年房地产估价师《制度与政策》第五章教材考点：商品房交付使用

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第五章 房地产开发经营管理制度与政策

第三节房地产经营管理

商品房交付使用：

(一)履约按期交房.协助办理权属登记

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。对于期房，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。

商品房竣工验收后，房地产开发企业应及时申请商品房房屋所有权首次登记，并按照规定与商品房买受人共同申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。

(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1.《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期内，因房地产开发企业对商品住宅进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。

房地产开发企业应当承担的最低保修项目和保修期限如下：

在保修期限内发生的属于保修范嗣的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

2)屋面防水3年;

3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

4)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

5)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

6)门窗翘裂、五金件损坏1年;

7)管道堵塞2个月;

8)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

9)卫生洁具1年;

10)灯具、电器开关6个月。

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

2.《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

2)结构类型;

3)装修、装饰注意事项;

4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

6)门、窗类型，使用注意事项;

7)配电负荷;

8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

9)其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。