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2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第八章第二节

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发布时间:2019年05月08日 13:44:04 来源:环球网校 点击量:

【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第八章第二节,希望对考生们备考有所帮助。

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第八章 房地产中介服务管理制度与政策

第二节 房地产估价机构管理

依据《行政许可法》,国务院下发了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号),将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500项行政许可项目之一,由住房城乡建设主管部门负责房地产估价机构资质核准工作。2005年10月,原建设部根据上述法律、行政法规,发布了《房地产估价机构管理办法》(原建设部令第142号),自2005年12月1日起施行。

房地产估价行业是目前我国估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。

【例题】房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。( )

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是行政许可的基本内容。依据《行政许可法》国务院下发了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号),将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500项行政许可项目之一,由住房城乡建设主管部门负责房地产估价机构资质核准工作。参见教材P153。

一、行政许可的基本内容(考点、掌握)

(一)行政许可的概念

行政许可是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请,经依法审查,准予其从事特定活动的行为。行政许可具有强制力、公定力和确定力。

(二)设定行政许可的要求

《行政许可法》规定:法律可设定行政许可;尚未制定法律的,行政法规可以设定行政许可;必要时,国务院可以采取发布决定方式设定行政许可;符合设定行政许可事项,尚未制定法律、行政法规的,地方性法规可以设定行政许可;尚未制定法律、行政法规和地方性法规的,因行政管理的需要,确需立即实施行政许可的,省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。

临时性的行政许可实施满一年需要继续实施的,应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章,不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可;不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。其设定的行政许可,不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营和提供服务,不得限制其他地区的商品进入本地区市场。个人和组织发现违法从事行政许可事项的活动,有权向行政机关举报,行政机关应当及时核实、处理。

二、房地产估价机构的概念及组织形式(考点、掌握)

(一)房地产估价机构的概念

房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

(二)房地产估价机构组织形式

房地产估价机构由自然人出资,主要由房地产估价师个人发起设立,组织形式有:

①合伙制。由2名以上(含2名)专职注册房地产估价师合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定,以各自的财产承担法律责任,对机构的债务承担无限连带责任。

②有限责任制。由3名以上(含3名)专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任,房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。

【2011年真题】有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任。( )

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。有限责任制的房地产估价机构,出资人以其出资额为限承担法律责任,房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任,不是部分财产。参见教材P154。

三、房地产估价机构资质等级(考点、掌握)

(一)房地产估价机构资质分级

房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质,设1年的暂定期。

【例题】新设立房地产估价机构资质等级应当核定为( )。

A.一级资质   B.二级资质

C.三级资质   D.临时资格资质

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。原建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》第十一条规定:新设立房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质,设1年的暂定期。参见教材P154。

【2011年真题】房地产估价机构资质等级分为一、二、三、四级。( )

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质,设一年的暂定期。参见教材P154。

(二)房地产估价机构资质等级标准

1.各资质等级通用标准

(1)机构名称要求:有房地产估价或者房地产评估字样;

(2)法定代表人或执行合伙人要求:是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

(3)专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求:有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

(4)经营场所要求:有固定的经营服务场所;

(5)制度要求:估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

(6)估价报告质量要求:随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

【2013年真题】房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于( )。

A.50%   B.60%

C.70%   D.80%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60% 。参见教材P154。

(7)行为要求:在申请核定资质等级之日前3年内无禁止的行为。禁止行为包括:涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;违反房地产估价规范和标准;出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;擅自设立分支机构;未经委托人书面同意,擅自转让受托的估价业务;法律、法规禁止的其他行为。

2.各资质等级相应标准

一级二级三级

时间要求从事房地产估价活动连续6年以上,且取得房地产估价机构二级资质3年以上取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上无要求

注册资本与出资额要求有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上有限责任公司的注册资本人民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上有限责任公司的注册资本人民币50万元以上,合伙企业的出资额人民币30万元以上

注册房地产估价师人数要求有15名以上专职注册房地产估价师有8名以上专职注册房地产估价师有3名以上专职注册房地产估价师

业绩要求在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万m2以上或者土地面积25万m2以上在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地面积15万m2以上在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上

一级资质:

(1)时间要求:从事房地产估价活动连续6年以上,且取得二级房地产估价机构资质3年以上;

(2)注册资本金与出资额要求:有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上;

(3)股东或合伙人要求:有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

(4)注册房地产估价师人数要求:有15名以上专职注册房地产估价师;

(5)业绩要求:在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万m2以上或者土地面积25万m2以上。

【例题】一级资质房地产估价机构须有( )名以上的专职注册房地产估价师。

A.3   B.5

C.8   D.15

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。一级资质房地产估价机构须有15名以上的专职注册房地产估价师。参见教材P155。

二级资质:

(1)时间要求:取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;

(2)注册资本金与出资额要求:有限责任公司的注册资本人民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上;

(3)股东或合伙人要求:有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

(4)注册房地产估价师人数要求:有8名以上专职注册房地产估价师;

(5)业绩要求:在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地面积15万m2以上。

【例题】按照规定,二级房地产估价有限责任公司的注册资本应在人民币( )万元以上。

A.30  B.50  C.100  D.200

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。二级房地产估价有限责任公司的注册资本人民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上。参见教材P155。

【2012年真题】三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质,应从事房地产估价活动连续( )年以上。

A.2     B.3

C.4     D.6

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。申请二级资质,要求取得三级资质后从事估价活动连续4年以上。参见教材P155。

三级资质:

(1)注册资本金与出资额要求:有限责任公司的注册资本人民币50万元以上,合伙企业的出资额人民币30万元以上;

(2)注册房地产估价师人数要求:有3名以上专职注册房地产估价师;

(3)股东或合伙人要求:有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

(4)业绩要求:在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上。

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