2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：资本金利润率和资本金净利润率
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第六章 经济评价指标与方法
第四节 静态盈利能力指标及其计算
资本金利润率和资本金净利润率：
(一)资本金利润率
资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
(二)资本金净利润率
资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。4.静态投资回收期：针对本知识点提问? 静态投资回收期(P’b)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。5.现金回报率与投资回报率：针对本知识点提问? 现金回报率和投资回报率，都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力。
(一)现金回报率
现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润(净经营收人)扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响;与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。
(二)投资回报率
投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。存不考虑物业增值收益时。
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