2011年《税务代理实务》：第九章节(1)

　　第一节　土地增值税纳税申报代理实务 $lesson$

　　一、土地增值税计算方法

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用的超率累进税率计算征收。计算公式是：

　　应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　[例9-1]某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万元(假设城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本(其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费90万元，开发间接费用40万元)，由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。则其应纳税额计算如下：

　　(1)确定转让房地产的收入为1000万元。

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：

　　①取得土地使用权所支付的地价款100万元;

　　②房地产开发成本为300万元;

　　③房地产开发费用为(100+300)×10%=40(万元);

　　④与转让房地产有关的税金为：

　　营业税：1000×5%=50(万元)

　　城建税：50×7%=3.5(万元)

　　教育费附加：50×3%=1.5(万元)

　　⑤从事房地产开发的加计扣除金额为：

　　(100+300)×20%=80(万元)

　　⑥转让房地产的增值额为：

　　100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(万元)

　　(3)转让房地产的增值额为：

　　1000-575=425(万元)

　　(4)增值额与扣除项目金额的比率为：

　　425÷575=73.91%

　　应纳土地增值税税额=425×40%-575×5%=141.25(万元)

　　[例9-2]某事业单位(非房地产开发单位)建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入2000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为5 ，教育费附加征收率为3%)。该单位为建造此楼支付的地价款为300万元;房地产开发成本为400万元;房地产开发费用中的利息支出为200万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明)，但其中有30万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，则其应纳税额计算如下：

　　(1)确定转让房地产的收入为2000万元。

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：

　　①取得土地使用权所支付的金额为300万元;

　　②房地产开发成本为400万元;

　　③房地产开发费用为：

　　(300+400)×5%+(200-30)=205(万元)

　　④与转让房地产有关的税金为：

　　2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(万元)

　　⑤扣除项目金额为：

　　300+400+205+111=1016(万元)

　　(3)转让房地产的增值额为：

　　2000-1016=984(万元)

　　(4)增值额与扣除项目金额的比率为：

　　984÷1016≈96.9%

　　(5)应纳土地增值税额为：

　　984×40%-1016×5%=342.8(万元)

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