制定住房消费方案辅导(1)

　　一、 为什么要进行住房消费规划?

　　根据负担能力、个人所处的生命周期阶段选择合适的要求;

　　设定购房目标，提前准备;

　　根据客户的财务状况在各种还款方式中选择最佳的还款方式;

　　将住房消费规划与其他规划如子女教育规划、保险规划、退休养老规划等相结合，综合考察，最终确定最佳的理财方案等。

　　二、 住房支出的分类：住房消费和住房投资

　　三、 购房的目标：

　　1 购房面积需求：不必盲目求大、无需一次到位、量力而行

　　2 购房环境需求

　　3 购房规划的流程图 (教材46页)

　　四、 购房的财务决策

　　(一) 财务规划的基本方法

　　包括客户家庭计划购房的时间、希望的居住面积、房价这三大要素。

　　购房的财务决策――购房规划的基本方法

　　1 可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限

　　2 可负担房贷：以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的上限比例

　　3 可负担房屋总价= 可负担首付款+可负担房贷

　　4 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数

　　方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价

　　估算可负担首付款、估算可负担房贷;

　　估算可负担房屋总价：可负担首付款+可负担房贷

　　方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供

　　(二) 其他需要考虑的因素

　　1 契税：普通住宅1.5%，非普通住宅3%

　　2 评估费：一般二手房、高档公寓、别墅需要评估

　　3 律师费：公积金贷款不需要

　　4 保险费：商业贷款采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险，费率0.04-0.06%间。

　　5 抵押登记费：每平方米0.30元;二手房公证费每间200元

　　6 印花税：与房地产开发商签合同时，购房款的万分之五;与商业银行签贷款合同时，贷款额的万分之五

　　(三) 购房财务规划的主要指标

　　1 房屋月供款与税前总收入的比率 ? 不超过25-30%

　　2 所有贷款月供款与税前总收入的比率，一般控制在33-38%