房地产估价师《房地产估价理论与方法》第四章资料一

第四章 房地产价格影晌因素

　　房地产价格高低及其变动，是许多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。这些因素概括起来分别为房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际和其他七类因素。

第一节 房地产价格影响因素概述

　　一、对房地产价格影晌因素的总认识
　　房地产估价的主要难点，是房地产价格的影响因素众多，且难以准确量化。要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应建立起下列8点认识：
　　(1)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会降低房地产价格，有的因素或者其变化会提高房地产价格。
　　(2)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的： 有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。
　　(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，见图 4-1(a) 有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格，见图 4-1(b)；有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，见图中4-1(c) 。

图4－1不同影响因素与价格之间的影响关系

　　(4)有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。在与时间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不相同的：有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。
　　(5)某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或者数学模型来量化，它们对房地产价格的影响主要依靠房地产估价师的估价理论知识、实践经验以及对当地房地产市场的深入调查了解作出判断。
　　(6)各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的： 随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素也许会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素也许会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响；相反，那些降低房地产价格的因素也许会变为提高房地产价格的因素，那些对房地产价格有较小影响的因素也许会变为有较大影响的因素。
　　(7)各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的：人们在消费上普遍存在“边际效用递减” 现象。例如，当绿化率很低的时候，提高一点绿化率对房地产价格的影响就较大；当绿化率已达到较高水平时，再提高一点绿化率对房地产价格的影响就较小。
　　(8) 同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的：不同地区的人们对房地产的消费偏好可能不同，某个因素在某个地区可能很受人们看重，但在另一个地区可能不被人们看重。例如，中国北方地区比南方地区更看重房屋朝向，南方地区比北方地区更看重“风水”。

　　二、房地产价格影晌因素的分类
　　房地产价格的影响因素多而复杂，需要进行分类。一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再分别进行细分。其中，房地产自身因素可再分为区位因素、实物因素和权益因素三类，房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、其他因素六类。各类因素还可以再细分，参见教材图 4－3 所示。

　　对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一般因素是指对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素，例如经济发展、物价、货币政策、利率、汇率等。