房地产估价师《房地产估价理论与方法》第四章资料二

第四章 房地产价格影晌因素

第二节 房地产自身因素

　　房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为区位因素、实物因素和权益因素三类。

　　一、区位因素
　　房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。
杜能研究了农业距离城市的远近对农作物区位及地租的影响，得出了在距离城市远近不同的地区应配置不同的农作物，并指出随着与城市距离的增加，农业经营方式是由集约到粗放，参见教材图 4-3。
　　后人将杜能的这种区位与地租(地价)的关系推广到城市内部，得出图4－4所示的关系。

　　对图4-4的理解如下：由于各种用途对交通都有要求，而且不同用途对交通的敏感程度不同，所以在完全竞争的市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，并且梯度不同。一般地说，由于零售业对交通最为敏感，有所谓“一步三市”，其经济地租曲线的梯度最大，在市中心所能产生的经济地租为各种用途之最。专业服务业(如律师、会计师、估价师等)、轻工业和批发业因对交通没有零售业那么敏感，其经济地租曲线的梯度较零售业小。接下来的是居住用途，因为它对交通的敏感程度不如前者，所以经济地租曲线的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。农业由于在市中心和在较偏远的市郊所产生的经济地租差异较小，所以经济地租曲线较平缓，梯度是各类经济活动中最小的。
　　在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即假设每一块土地都由能够支付最高租金的用途使用。这样，城市中心就会为零售业所租用，其次为专业服务业、轻工业和批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是农业。如果设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。
　　在同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系如图 4-5 所示。

　　房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起 的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。

　　房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。
　　(一)、位置
　　位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为整幢建筑物中的某个局部(如某层、某套)时，所处的楼层也属于位置因素。在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像为可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素，反之就不属于区位因素。
　　1．方位
　　一宗房地产的方位，首先是看它在某个大区域中的位置，再是看它在某个小区域中的位置。在大区域中的位置，例如由于风向、水流等原因，它是位于城市的上风、上游地区，还是位于下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓的不同特色区域。
　　有资料表明，同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。
　　2. 距离
　　距离是目前人们用于衡量房地产区位好坏的最常见、最简单的指标。房地产的距离是指一宗房地产与重要场所，例如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。由于工作、居住、就学、购物、就医等的需要，人们通常希望居住地与工作地近一些，同时还要便于就学、购物、就医等。因此，一般地说，距离越近的房地产，价值越高。
　　空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区(如山地城市), 它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但可及性、便捷性可能并不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间情况。
　　在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需的交通时间较短，但要经过较高收费的道路、桥梁或隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
　　3. 朝向、楼层
　　对于某一套住宅而言，朝向、楼层都是重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光。
住宅的楼层影响到采光、视野(或景观)、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净( 否有通过水箱、水池等供水的二次污染)、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。
对于某一层商业用房而言，楼层是极其重要的位置因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60% 。
　　(二)、交通
　　出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可分为可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制等多个方面来考察。
开辟新的交通线路，从而会使房地产升值。但由于不同类型的房地产对交通的依赖程度不同，从而受影响的程度不同。从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。从空间上看，离站点越远所受的影响越小。但如果离站点过近，尤其是住宅，由于人流增加导致的喧闹以及交通工具运行的噪声等，有一定的消极影响。
　　某些房地产所处的位置看起来交通方便，而实际上并不方便，这可能是受到了交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。其中，对房地产价格有影响的交通管制。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对于某些类型的房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价值，但对于另一些类型的房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价值。
　　(三)、环境景观
　　影响房地产价格的环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
　　1. 大气环境
　　大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏,对人体健康十分重要。房地产所处的地区有无难闻气昧、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、垃圾站、公共厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。
　　2. 水文环境
　　地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。
　　3. 声觉环境
　　汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围是否有农贸市场、中小学)等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低 ；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。
　　4. 视觉环境
　　房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。
　　5. 卫生环境
　　清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。
　　6. 人文环境
　　人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区。
　　此外，房地产所在地区的绿地率 ( 或绿化覆盖率 ) 、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。
　　(四)、外部配套设施
　　外部配套设施是指房地产外部的基础设施和公共服务设施。如果是房地产内部的基础设施和公共服务设施，则属于房地产的实物因素。一般地说，外部配套设施完备，特别是有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院、购物中心、娱乐场所的，房地产价格就高；反之，房地产价格较低。

　　二、实物因素
　　(一)、土地实物因素
　　1. 面积
　　两块位置相当的土地，由于面积大小不等，单位价格会有高低差异。一般地 说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特殊情况下可能有例外，即面积狭小的土地有很高的价格。
　　地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地说，在城市繁华地段对面积大 小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同 地区、不同消费习惯而有所不同。
　　2. 形状
　　土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。通常为改善这类土地的利用，多采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。
　　3. 地势
　　由于地面的平坦、起伏、高低等影响到房地产的开发建设成本或者利用价值,从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性(即要被看得见) 。气势、可视性对于写字楼都很重要，可视性对于商铺很重要。
　　地势对房地产价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业发展很快，土地需求增加，而土地向外发展受到山脉、河流等的限制，致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。
　　把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对房地产价格的影响。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。
　　4. 土壤及地基状况
　　这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤受到污染的土地，由于需要处理费用，其价格会降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房价会降低。酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。这些问题尽管目前在技术上都能解决，但无形中要增加房地产开发和消费过程中的成本，同样会降低地价或房价。
　　对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对土地承载力有不同的要求，因此承载力对地价的影响程度也有所不同。
　　现代建筑技术进步在一定程度上可以克服不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定等问题，因此，地价与土壤及地基状况关系的实质，是土壤及地基状况的好坏决定着开发建设成本的高低。建造同样的建筑物，土壤及地基状况好的土地，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。
　　5. 宗地内基础设施完备程度和场地平整程度
　　一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见 的：“七通一平”土地的价格，要高于“五通一平”土地的价格；“五通一平” 土地的价格，要高于“三通一平”土地的价格。

　　(二)、建筑物实物因素
　　1. 建筑规模
　　建筑物的体量、面积大小、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低其价值。但要注意不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。
　　2. 建筑结构
　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久 性不同。因此，不同结构的建筑物的价值会有所不同，特别是在地震多发地区。例如，砖混结构的价值一般要高于砖木结构的价值，钢筋混凝土结构的价值一般要高于砖混结构的价值。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上来。
　　3. 设施、设备
　　建筑物的设施、设备是否齐全、完好，例如是否有中央空调、电梯、集中供热、宽带等等，对其价值有很大影响。不同用途和档次的建筑物，对设施、设备的要求不同。设施、设备齐全、完好的，价值就高，反之价值则低。
　　4. 装饰装修
　　房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三大类。一般地
说，同类房地产，精装修的价格要高于粗装修的价格，粗装修的价格要高于毛坯房的价格。当然，装饰装修是否适合人们的需要，其品位、质量等如何，是非常重要的因素，有些装饰装修不仅不能提高房地产的价值，还会降低房地产的价值。
　　5. 层高或净高
　　人们对建筑物的需求本质上是对建筑物内部立体空间的需求，而不仅仅是平面，因此层高或净高对房地产价格会有影响。层高或净高过低的建筑物给人以压 抑感，从而其价值一般较低。但层高或净高也有一个合适的度，过高不仅会增加建造成本，而且会增加使用过程中的能源消耗，从而也会降低建筑物的价值。
　　6. 空间布局
　　空间布局影响到建筑物的使用，对房地产价格有较大影响。不同用途的建筑物，例如住宅、商场、写字楼等等，对空间布局的要求不同。一般地说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值就高，反之，价值则低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价格高低的重要因素。
　　7. 防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照
　　通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质。建筑物应满足防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照等要求。具体要求可参见建筑设计规范。
　　8. 外观
　　建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形方面会让人产生不好的联想的，则价格就低。
　　9. 完损程度
　　建筑物的完损程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高，反之价值就低。

　　三、权益因素
　　拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围 内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑 技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”, 会影响周围和社会公众的利益。
　　一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：①房地产权利的设立和行使的限制；②房地产使用管制；③房地产相邻关系的限制。
　　(一)、权利状况
　　土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是所有权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等等，价值有很大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言, 是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。
　　(二)、使用管制
　　世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用、特别是土地利用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。
　　就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同 ；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途(例如是用于商业、办公、居住还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。
　　容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时一定要搞清楚容积率的确切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。在补交土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或者只按照地上建筑面积土地使用权出让金水平的一定比例(如1/3)补交。这些规定对地价都有很大的影响。
　　(三)、相邻关系
　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯 ,相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。一方面，相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，包括：①应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；②对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；③对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应当提供必 要的便利。另一方面，相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

　　课后练习题

　　一、单项选择题
　　1、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是(   )不同的
　　A、不同
　　B、相同
　　C、有时相同，有时不同
　　D、不确定
　　2、不属于房地产自身因素的是(    )。
　　A、区位
　　B、实物
　　C、权益
　　D、经济
　　3、不属于房地产外部因素的是(    )。
　　A、人口
　　B、制度政策
　　C、社会因素
　　D、区位
　　4、商业房地产的区位优劣主要看(    )。
　　A、繁华程度
　　B、临街状况
　　C、交通条件
　　D、商务环境
　　5、在城市租金支付能力由高到低排序正确的是(   )。
　　A、零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅
　　B、专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅
　　C、批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅
　　D、轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅
　　6、房地产权益因素不包括(    )。
　　A、权利状况
　　B、使用管制
　　C、相邻关系
　　D、税收优惠

　　二、多项选择题
　　1、有关不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的描述正确的是(  )。
　　A、引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；
　　B、引起房地产价格变动的程度是不尽相同的；
　　C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的；
　　D、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关；
　　E、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。
　　2、下列属于房地产外部因素的是(    )。
　　A、人口因素；
　　B、制度政策因素；
　　C、经济因素；
　　D、区位
　　E、权益。
　　3、下列哪些(    )因素对房地产价格的影响，则会经过一段时间才会表现出来。
　　A、增减土地供应量
　　B、紧缩或放松房地产开发贷款
　　C、限制或放宽购房对象、
　　D、增减房地产交易税
　　E、人民法院查封房地产宣判。
　　4、下列(   )的房地产价格较高。
　　A、位于或接近经济活动的中心；
　　B、位于或接近要道的通口、行人较多；
　　C、位于或接近交通流量较大、环境较好；
　　D、位于或接近化工厂、废弃物填埋场；
　　E、基础设施和公共服务设施较完备位置。
　　5、影响房地产价格的环境和景观因素包括(   )。
　　A、大气环境；
　　B、水文环境；
　　C、声觉环境；
　　D、视觉环境；
　　E、卫生环境和人文环境。
　　6、土地实物因素包括(     )。
　　A、面积；
　　B、形状；
　　C、地势；
　　D、土壤及地基状况；
　　E、宗地内基础设施完备程度和场地平整程度。
　　7、建筑物实物因素包括(   )。
　　A、建筑规模、空间布局；
　　B、建筑结构、层高或净高；
　　C、设施、设备、完损程度；
　　D、装饰、装修、外观；
　　E、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。

　　三、判断题
　　1、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。
　　2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。
　　3、一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。
　　4、一般地说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。

　　参考答案
　　一、单项选择题
　　1、A  2、D  3、D  4、D  5、A  6、D
　　二、多项选择题
　　1、ABCDE  2、ABC  3、ABCD  4、ABCE  5、ABCDE  6、ABCDE 　7、ABCDE
　　三、判断题
　　1、对   2、对   3、对  4、对