房地产估价理论与方法讲义长期趋势法（三）

第五节  移动平均法
移动平均法是对原有的价格时间序列进行修均，即采用逐项递移的方法，分别计算一系列移动的时序价格平均值，形成一个新派生的平均价格时间序列，以次消除价格短期波动的影响。
一、简单移动平均法
例如：2006年1－12月份房地产价格时间序列如下，n＝5。
 
    并将平均值与5个数中的中间一个时点对应起来。如1月、2月、3月、4月、5月，5个月的平均值为684元/m2，对应的月份为3月。新得到的时间序列，如下表所示：
月 份    3    4    5    6    7    8    9    10
数 值    864    694    704    714    726    738    750    762
上 涨    10    10    10    12    12    12    12    12
如果需要预测该房地产2007年1月的价格，则用最后一个移动平均数762与2007年1月相差3个月。因此，2006年1月的预测值为：
2007年1月的预测价格＝762＋12×3＝798元/m2
    同理，2007年2月的价格＝762＋12×4＝810元/m2
二、加权移动平均法
加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。

第六节  指数修均法

指数修均法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经修均后得出下一期预测值的一种预测方法。
设：Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi+1为第i+1期的预测值；α为修均常数，0≤α≤1，则指数修均公式为：
        
例如：某类房地产2006年的实际价格为2000元/m2，采用其他方式预测2006年价格为2200元/m2，α＝0.4。用修均法预测2007年该类房地产的价格。
解：
2006年的价格为：V2007＝0.4×2000＋(1－0.4)×2200＝2120.00元/m2

第七节  长期趋势法的作用
长期趋势法的作用主要有：(1)用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；(2)用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日调整；(3)用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势或者潜力；(4)用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。例如，A、B、C三宗房地产的价格趋势图如下图所示。
 
从上图可以看出A房地产虽然价格起点较低，但上涨的潜力大；C房地产价格起点较高，但上涨的潜力小；B房地产介于A、C之间。

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